ประเมินทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2563 โตท่ามกลางปัจจัยเสี่ยง “วิชัย  วิรัตกพันธ์”รักษาการผู้อำนวยการ REIC เผยกำลังซื้อในตลาดยังมีอยู่ แต่ก็มีไม่มากเท่ากับ 2 ปีก่อนพร้อมคาดการณ์ตลาดขยายตัวไม่เกิน 5 % ขณะที่นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์”ให้ความเห็นอสังหาฯปีหนูคาดเดายาก ประเมินธุรกิจยัง “ทรงตัว” รอดูแรงส่งตลาดหลังโครงการ “บ้านดีมีดาวน์”มาตรการรัฐที่ออกมากระตุ้นในฝั่งของผู้ซื้อออกฤทธิ์

นับถอยหลังสู่ศักราชใหม่ 2563 –“ปีหนู” ผู้ประกอบการนักวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างออกมาประสานเสียงถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยว่า 1).มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปลายปี 2562 แต่จะมีการขยายตัวไม่มากนักโดยจะขยายตัวไม่เกิน 5% ,2).โครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีการเปิดตัวต่อเนื่องจากช่วงปลายปีเพื่อรองรับมาตรการ ซึ่งคาดว่าจะมีจานวนใกล้เคียงกับยอดการเปิดตัวในปี 2562 ที่ผ่านมา ,3).ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสาคัญคืออัตราดอกเบี้ยขาลง และ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ส่งผลให้อุปทาน (Supply)ในตลาดจะถูกทยอยดูดซับ และ 4).ในปี 2563 ผู้ประกอบการยังคงต้องให้ความสำคัญกับการบริหาร Inventory และ stock เพื่อให้ ให้อุปทานไม่ค้างอยู่ใน Stock มากเกินไป

อย่างไรก็ตาม แม้ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรี(ครม.)ได้มีมติอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจปลายปี 2562 ซึ่งรวมถึงมาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัย ภายใต้โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” เพื่อเป็นการลดภาระและสนับสนุนให้ประชาชนทั่วไปมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นับเป็นการออกมาตรการที่เกี่ยวเนื่องกับการลดภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นครั้งที่ 3 ในรอบปี 2562 …

ต่อโครงการ“บ้านดีมีดาวน์”นั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ภาครัฐสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ 50,000 บาทต่อราย สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือนหรือไม่เกิน 1,200,000 บาทต่อปี จำนวน 100,000 ราย เป็นอีกหนึ่งปัจจัยบวกท่ามกลางตลาดที่ยังต้องเผชิญกับความท้าทายที่หลากหลาย โครงการสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) ช่วยแบ่งเบาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า สำหรับผู้ซื้อที่จะได้รับประโยชน์จากโครงการฯ นี้ จะเป็นกลุ่มผู้ที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยหรือกลุ่มที่มีความพร้อมทางการเงินที่กำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งการลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) 50,000 บาทต่อราย จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยแต่ละรายได้อย่างน้อย 1.25% ของราคาที่อยู่อาศัยที่ 4 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถที่จะนำเงินมาผ่อนชำระที่อยู่อาศัยต่อไป หรือนำไปใช้จ่ายในการซื้อสินค้าตกแต่งที่อยู่อาศัย รวมถึงการนำไปใช้จ่ายเพื่อการอื่นได้

ทั้งนี้ การสนับสนุนเงินจากภาครัฐ 50,000 บาทต่อราย เป็นจำนวน 100,000 ราย จะทำให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง 5,000 ล้านบาท

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า โครงการฯ ดังกล่าวที่ออกมานับว่าเป็นผลด้านบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี เนื่องจากโครงการฯ นี้ ผู้ที่จะได้รับเงินสนับสนุนจะต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งจะต้องขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ ภาระหนี้ครัวเรือน ภาวะรายได้และการมีงานทำ รวมถึงคุณสมบัติต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่โครงการฯ กำหนด  กอปรกับการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับองค์ประกอบหลายประการ อาทิ ราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ รูปแบบของโครงการ และความพร้อมของผู้ซื้อ เป็นต้น

ท่ามกลางปัจจัยบวกจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจรวมถึงโครงการ“บ้านดีมีดาวน์” ดังกล่าวที่ออกมานี้จะเป็นผลด้านบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยหรือตลาดอสังหาริมทรัพย์  แต่ก็มีความท้าทายหลากหลายทั้งจากปัจจัยภายในประเทศและต่างประเทศจนกลายเป็นปัจจัยเสี่ยงที่จะฉุดรั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี2563 ดังนี้

• สถานการณ์ทางเศรษฐกิจแม้จะกำลังอยู่ในช่วงฟื้นตัว แต่ความเชื่อมั่นและการใช้จ่ายภายในประเทศยังคงฟื้นตัวอยู่ในระดับต่ำ
• หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง
• ผู้บริโภคกังวลภาวะรายได้และการมีงานทำไม่กล้าซื้อบ้าน
• สถาบันการเงินส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ Pre-finance และ Post-finance
• ที่ดินราคาแพงและการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำทำให้ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาขายสูงขึ้น
• ผลกระทบจากกลุ่มนักลงทุนที่เป็นกลุ่มลูกค้าต่างชาติและนักลงทุนในประเทศหดตัว
• ผลกระทบมาตรการ LTV (Loan to Value)
• การออกใบอนุญาตรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ล่าช้า
• กฎหมายใหม่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แม้จะเลื่อนการบังคับใช้ออกไป แต่ก็กระทบเชิงจิตวิทยาต่อตลาด ผู้บริโภคไม่กล้าที่จะซื้อที่อยู่อาศัย(บ้าน-คอนโดฯ)หลังที่สอง หรือบ้านพักตากอากาศ
• สงครามการค้า เงินบาทแข็งค่าขึ้น รวมถึงเศรษฐกิจโลกยังคงอยู่ในภาวะผันผวน ซึ่งมีผลต่อตลาดส่งออกของไทย

สรุปสาระสำคัญผลวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 3-4/2562

 “ ปี 2563 ยังต้องระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่ๆที่มากจนตลาดไม่สามารถดูดซับไม่ทัน เพราะว่ากำลังซื้อในตลาดถึงแม้ยังมีอยู่ แต่ก็มีไม่มากเท่ากับ 2 ปีก่อน” ดร.วิชัย  วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวให้ความเห็น

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ประมาณการหน่วยเหลือขายอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ณ สิ้นปี 2562 มีจำนวนประมาณ 149,000 ยูนิต และคาดว่า ณ สิ้นปี 2563 จะมีจำนวนประมาณ 139,000 ยูนิต ลดลงจากปี 2562 ประมาณ  6.7 %

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ยังได้ประเมินว่าจากรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01 % ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ปี 2562 จนถึงสิ้นปี 2563 คาดว่าจะทำให้มีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่โดยผู้ประกอบการ และจะช่วยให้อุปทานเหลือขายสะสมในตลาดถูกดูดซับออกไป จนสามารถปรับสมดุลของอุปทานเหลือขายให้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ 138,720 ยูนิตได้

สำหรับทิศทางตลาดปี 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์วิเคราะห์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยโดยคาดว่าว่าจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปลายปี 2562 แต่จะมีการขยายตัวไม่มากนักโดยจะขยายตัวไม่เกิน 5 % การเปิดตัวโครงการใหม่น่าจะใหล้เคียงกับปี 2562  ส่วนด้านความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสำคัญคืออัตราดอกเบี้ยขาลง และ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ส่งผลให้อุปทานในตลาดจะถูกทยอยดูดซับ ซึ่งภาพรวมทั่วประเทศครึ่งแรกปี 2563 คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายประมาณ 245,371 ยูนิต

อสังหาฯปี 63 คาดเดายาก ! … ลุ้นว่าจะดีได้เท่ากับปี 2562 หรือไม่ ?

ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวให้ความเห็นถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ส่วนตัวมองว่ายังคงต้องลุ้นว่าจะดีได้เท่ากับปี 2562 หรือไม่ มาตรการรัฐที่ออกมากระตุ้นในฝั่งของผู้ซื้อ 3 ครั้งในรอบปี 2562  ยอมรับว่ามีผลต่อจิตวิทยาเชิงบวก แต่ก็ต้องรอผลลัพธ์ที่จะออกมาโดยเฉพาะโครงการ “บ้านดีมีดาวน์”ภาครัฐสนับสนุนเงิน (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย โดยระยะเวลาโครงการเริ่มตั้งแต่วันที่ 27 พฤศจิกายน 2562 – วันที่ 31 มีนาคม 2563

ส่วนมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ของมูลค่าจดจำนอง สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 2 พฤศจิกายน 2562-วันที่ 24 ธันวาคม 2563นั้น นายพรนริศ บอกว่า มาตรการนี้มีเวลาถึงสิ้นปี ผู้บริโภคยังมีเวลาตัดสินใจ “ทุกวันนี้ผู้ซื้อแทบไม่ต้องออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้  ผู้ประกอบการออกให้ ประเด็นกลุ่มคนที่ซื้อบ้านกลุ่มนี้คือ ยื่นขอกู้แบงก์ไปแล้วจะได้รับอนุมัติหรือไม่ ”

“อสังหาฯปี 63 คาดเดายาก ส่วนปัจจัยภายนอกเช่นส่งครามการค้าเราควบคุมไม่ได้ แต่หากเศรษฐกิจภายในประเทศดีขึ้น ระยะข้างหน้าอาจทำให้ผู้บริโภคกล้าหรือกลับมาซื้อที่อยู่อาศัย มาตรการรัฐที่ออกมาและสิ้นสุดสิ้นปี 63 จะเป็นอีกแรงส่งกระตุ้นผู้ซื้อเร่งตัดสินใจ ในทางตรงกันข้ามหากเศรษฐกิจไม่ดีขึ้นอย่างที่หวัง หรือ หากประเมินแล้วอยู่ในภาวะทรงตัวก็ต้องมาดูว่ารัฐบาลจะออกมาตรการอะไรมากระตุ้นเศรษฐกิจ รวมทั้งกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมในปี 2563 ”นายพรนริศ กล่าวให้ความเห็นในตอนท้าย