LPN Wisdom คาดตลาดอสังหาฯเติบโตต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังปี 63 ผลจากการผ่อนคลายมาตรการ Lock Down แนวโน้มเปิดตัวใหม่ 65,000-75,000 หน่วย รวมมูลค่า 315,000-330,000 ล้านบาท ลดลง 25-30% ระบุแนวราบมาแรงสัดส่วนสูง 69% ส่วนคอนโดฯยังชะลอตัวเปิดใหม่ลดลง 73% ผู้ประกอบการอัดแคมเปญไม่แรงเท่าครึ่งปีแรก เชื่อดีมานด์ยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอีก 1 ล้านหน่วย

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 ว่ามีแนวโน้มฟื้นตัวช่วงเดือนมิถุนายนที่ผ่านมาหลังจากที่รัฐบาลมีการผ่อนคลายมาตรการ Lock Down อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดค่อยๆดีขึ้น ทำให้ยอดขายและการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวสูงขึ้นในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2563

ทั้งนี้จากการรวบรวมของ LPN Wisdom พบว่ารายได้รวมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในไตรมาส 2 ของปี 2563 มีรายได้รวม 72,822.65 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.39% เทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562เป็นผลจากการใช้กลยุทธ์ทางการตลาด การปรับลดราคาสินค้าเพื่อตอบโจทย์กับกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด ในขณะที่ภาพรวมของกำไรสุทธิของทั้ง 36 บริษัทมีแนวโน้มลดลง โดยในไตรมาส 2 ของปี 2563 มีกำไรสุทธิรวม 4,191.53  ล้านบาท ลดลง 54.34% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562

ขณะที่รายได้รวมในครึ่งแรกของปี 2563 ของทั้ง 36 บริษัท มีรายได้รวม 143,202.37 ล้านบาทลดลง 19.27% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 กำไรสุทธิในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 อยู่ที่10,714.80 ล้านบาท ลดลง 55.11% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562

ซึ่งการปรับตัวลดลงของรายได้และกำไรของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 สอดคล้องกับทิศ–ทางการปรับตัวของเศรษฐกิจที่มีการเติบโตลดลง 6.9% ในครึ่งแรกของปี 2563 โดยปรับตัวลดลงต่ำสุดในไตรมาส 2 ของปี 2563 ที่ 12.2% ตามรายงานของสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

“ไตรมาส 2 ของปี 2563 เป็นช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสโคโรน่า สายพันธุ์ใหม่ โควิด-19 ทำให้คาดการณ์ว่ากำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดน่าจะลดลงผลจากมาตรการ Lock Down ทำให้ผู้ประกอบการปรับตัวด้วยการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคและนักลงทุนในตลาด ทำให้มีกำลังซื้อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับสถานการณ์เศรษฐกิจที่เป็นอยู่ในขณะนั้น สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยและกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อระดับราคาสินค้ามีการปรับตัวลงมาในระดับราคาที่ผู้ซื้อสามารถรับได้” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว   

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า จากผลการศึกษาของ LPN Wisdom พบว่า อาคารชุดที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือทำเลที่เดินทางได้สะดวก โดยเฉพาะทำเลคลองสาน–วงเวียนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ–ท่าพระ ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาด มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 30-50% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย ขณะที่ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดที่ระดับราคา 2-5 ล้านบาท ในทำเลที่เดินทางสะดวกใกล้แนวรถไฟฟ้าถนน และรถขนส่งสาธารณะ อย่างทำเลอ่อนนุช–พัฒนาการ  มียอดขายเฉลี่ย 15-18% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย  ขณะที่บ้านเดี่ยวระดับราคา 6-20 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดโดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 10-13% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขายในช่วงที่ผ่านมา ขณะที่มูลค่าการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2563 ตามรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า มีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 4.2% ซึ่งสะท้อนถึงอัตราการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563

ในขณะที่แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้นหลังจากที่รัฐบาลมีมาตรการผ่อนคลายกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ทำให้ผู้ประกอบการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ของปี 2563 โดยประมาณว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วง 5 เดือนหลังของปี  2563 ประมาณ 31,000 – 41,000 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 174,000–189,000 เพิ่มขึ้น 20-34% เมื่อเทียบกับ 7 เดือนแรกของปี 2563 ที่มีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ 33,741 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่า 140,640 ล้านบาท เฉพาะเดือนกรกฎาคม 2563 พบว่ามีจำนวนโครงการที่เป็นตัวใหม่ 5,400 หน่วย เพิ่มขึ้น 47% เมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน 2563 โดยมีมูลค่า 19,577 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน2563

ทั้งนี้ LPN Wisdom ประมาณว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2563 ประมาณ 65,000 – 75,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 315,000 – 330,000 ล้านบาท หรือมีการปรับตัวลดลง 25-30% เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่110,000 หน่วย มูลค่า 440,000 ล้านบาท

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯในครึ่งปีหลัง 2563 ว่า คาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ประมาณ 65,000-75,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 315,000-330,000 ล้านบาท หรือมีการปรับตัวลดลง 25-30% เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่ 110,000 หน่วย มูลค่า 440,000 ล้านบาท และคาดว่าในช่วงเดือนสิงหาคม–ธันวาคม 2563 จะมีการเปิดตัวใหม่ประมาณ 31,000-41,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 174,000-189,000 ล้านบาท  เพิ่มขึ้น 20-34% เมื่อเทียบกับ 7 เดือนแรก ของปี 2563

โดยผู้ประกอบการเน้นเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัย คิดเป็น 69% ของหน่วยเปิดตัวทั้งหมดขณะที่คอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ลดลง 73% (YoY) แต่เนื่องจากสถานการณ์เริ่มดีขึ้น ทำให้คาดการณ์ว่า คอนโดมิเนียมจะเปิดตัวเพิ่มขึ้นเป็นเฉลี่ย 2,000-2,300 หน่วย/เดือน หรือทั้งหมด(สิงหาคม–ธันวาคม 2563)ประมาณ 10,000-12,500 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 2-5 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ในขณะที่ดีมานด์ส่วนใหญ่จะมีความต้องการคอนโดมิเนียม ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งสามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 8,000 บาท/เดือน

ส่วนบ้านพักอาศัยที่มียอดขายดี คือ ทาวน์เฮาส์ ช่วงระดับราคา 2-5 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียม มีหน่วยขายได้มากที่สุดในช่วงระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นโครงการที่สะดวกต่อการเดินทางทั้งทางรถยนต์ส่วนบุคคลและขนส่งสาธารณะ

“แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยในแนวราบมากขึ้น โดยยังคงชะลอแผนการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในตลาดและเป็นการบริหารกระแสเงินสดของบริษัท”นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงมีแคมเปญทางการตลาดเพื่อลดจำนวนสินค้าคงเหลือที่มีอยู่โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม
จากรายงานผลการดำเนินครึ่งแรกของปี 2563 พบว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้ง 36 แห่ง มีสินค้าคงเหลือและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา มูลค่ารวม 601,441.55 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 70% ของสินค้าคงเหลือและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาทั้งตลาด ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 36-50 เดือน และในครึ่งปีหลัง 2563 ผู้ประกอบการยังจะมีการจัดแคมเปญอย่างต่อเนื่อง แต่ไม่รุนแรงเท่ากับในช่วงไตรมาส 2/2563 ที่ผ่านมา เพราะสินค้าถูกดูดซับไปมากพอสมควรแล้ว

“ปัจจุบันดีมานด์ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย(รวมที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติด้วย) จำนวน 1 ล้านหน่วย คาดว่าคงใช้ระยะเวลาในการป้อนซัพพลายประมาณ 10-15 ปี ทั้งนี้ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไข 4-5% ส่วนทั้งปี 2563 ความต้องการที่อยู่อาศัยมีทั้งสิ้น 50,000-60,000 หน่วย”นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ณ สิ้นไตรมาส 2 ของปี 2563 ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมที่เหลือขายอยู่ในตลาด เท่ากับ 90,561 หน่วย เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ 17,645 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการขาย 50 เดือนและ 10 เดือนตามลำดับ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ในขณะที่มีที่อยู่อาศัยในแนวราบที่สร้างเสร็จพร้อมขายจำนวน 12,994 หน่วยอยู่ในตลาด ซึ่งใช้เวลาในการขายประมาณ 6 เดือน ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังเป็นโครงการในแนวราบมากกว่าที่จะเป็นคอนโดมิเนียม