เมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ “ตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑลและภาคกลาง ก้าวต่อไปสู่ปี 2564” โดยได้รับเกียรติจากผู้บริหาร 2 ได้แก่ นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) และ นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่ บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่มาให้ข้อมูลและกลยุทธ์ในการหาทางรอดฝ่าวิกฤติอสังหาฯในช่วงของเสวนา How to ทางรอดของตลาดบ้านจัดสรร & คอนโดมิเนียม ปี 2564

ปี 2563 ต้องยอมรับว่าถือเป็นปีวิกฤติของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มส่งสัญญาณมาตั้งแต่ปลายปี 2562 ทั้งนักวิชาการ นักลงทุน ผู้บริหารโครงการต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่าอสังหาฯกำลังอยู่ในช่วงขาลงที่ ภาวะเศรษฐกิจซบเซาทำให้เศรษฐกิจของประเทศไทยเติบโตได้ไม่ดีเท่าที่ควร คลื่นระรอกแรกที่เริ่มซัดให้ตลาดอสังหาฯหักเห นั่นคือมาตรการการควบคุมของหน่วยงานภาครัฐอย่าง LTV ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศบังคับใช้เพื่อสกัดตลาดอสังหาฯที่มีแนวโน้มเติบโตสูงจนเกินไปซึ่งอาจทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ส่งผลต่อกลุ่มตลาดนักลงทุนเก็งกำไรในอสังหาฯที่ทำได้ยากขึ้นและลดน้อยลง ตามมาด้วยมาตรการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เดิมทีมีกำหนดประกาศใช้ในช่วงต้นปี 2563 ก่อนที่จะเลื่อนออกไปและประกาศใช้แล้วในปัจจุบัน เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2563 อย่างเต็มตัววิกฤติที่หลายฝ่ายไม่มีใครคาดคิดก็ถือกำเนิดขึ้น “การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19” ที่ไม่เพียงส่งผลกระทบในประเทศไทยเท่านั้นแต่ส่งผลกระทบไปทั่วโลกและยังไม่มีทีท่าว่าจะจบลงเมื่อใดแน่ชัด บางกิจการต้องปิดตัวลง บางกิจการต้องประคับประคองธุรกิจให้รอด ถือเป็นคลื่นลูกใหญ่ที่ซัดเข้าซ้ำๆกับภาคธุรกิจอสังหาฯที่กำลังอยู่ในภาวะขาลงอยู่แล้ว ทำให้ผู้ประกอบการต่างปรับกลยุทธ์เพื่อให้การดำเนินกิจการยังคงไปต่อได้ท่ามกลางวิกฤติที่เผชิญอยู่

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) แนะ 4 ข้อในการหาทางรอดฝ่าวิกฤติอสังหาฯ โดยประกอบด้วย

Marketing Seeking การมองหาตลาด เจาะกลุ่มดีมานด์ในพื้นที่เนื่องจากที่อยู่อาศัยยังคงมีความต้องการอยู่ อัตราการขายอาจจะช้าแต่ยังสามารถขายสินค้าให้ดำเนินต่อไปได้ เมื่อมองเห็นกลุ่มตลาด ที่ดินจึงเป็นวัตุดิบที่ตามมา ปัจจุบันการถือครองที่ดินเกินกว่า 2 ปี และยังไม่ได้พัฒนาโครงการ จะสร้างภาระกับผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น

Reaching Solution การวางกลยุทธ์เพื่อให้สินค้าขายได้ในช่วงเวลาวิกฤติแบบนี้ “ราคา” ถือเป็นตัวชูกลยุทธ์สำคัญของปีนี้ การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อให้ขายได้ดีในช่วงเวลานี้ ต้องยอมขายถูกกว่าช่วงปกติราวๆ 15% – 20% เพื่อใช้กลยุทธ์ของราคาสร้างความเร้าใจต่อกลุ่มผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อ

Living Solution หากสินค้าไม่ตอบโจทย์การลดราคาไม่ใช่คำตอบเสมอไปเพื่อให้สินค้าขายดี การบริการด้าน Service จึงเข้ามามีบทบาทที่จะทำให้การใช้ชีวิตสะดวกยิ่งขึ้นรองรับการเปลี่ยนแปลงในแบบ Next Normal เพื่อวันข้างหน้า

Diversification ปรับเปลี่ยนแผนการดำเนินงานตามการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นตามสถานการณ์และภาวะของตลาดอสังหาฯ

ด้านนายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า ตลาดยังคงมีดีมานด์แต่กำลังซื้อหดตัวลงไปเยอะ โดยมีปัจจัยจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น รายได้ที่ลดลงของผู้ซื้อ ล้วนส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น บริษัทฯจัดการ Portfolio ให้เกิดความสมดุลเพื่อเกื้อหนุนกันในภาวะที่สภาพคล่องของตัวเงินไม่ดีเท่าที่ควร การอยู่รอดในธุรกิจอสังหาฯช่วงเวลาที่ตลาดโอเวอร์ซัพพลาย ผู้ประกอบการมีมากขึ้น นอกเหนือจากรายใหญ่และรายเล็กแล้ว ยังมีผู้ประกอบการบางกลุ่มที่มีเงินทุนสูงเข้ามาชิงส่วนแบ่งทางการตลาด การอยู่รอดในธุรกิจฯต้องมีพื้นฐาน Base ธุรกิจที่มั่นคง ควรเข้าใจธรรมชาติของสินค้า เพื่อให้ตรงตามความต้องการของผู้บริโภค

ในการพัฒนาโครงการทาวน์โฮม ราคามีผลมากกว่าทำเล โดยราคาที่จูงใจผู้ซื้อจะส่งผลให้ยอดขายเป็นไปได้ดีแม้ทำเลจะไม่ได้ดีมากเท่าที่ควร การซื้อที่ดินในราคาที่สูงส่งผลต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างของผู้ประกอบการไม่แตกต่างกันมาก จึงเป็นผลพวงให้โครงการมีราคาขายสูงตามมาด้วย สินค้ายังคงขายได้แต่การดูดซับอาจล่าช้าและใช้ระยะเวลานานกว่า หากราคาและทำเลมีความเหมาะสมสอดคล้องกันยอดขายของโครงการจะสามารถดำเนินไปได้ด้วยดีทำให้ปิดการขายได้รวดเร็ว ตุน Backlog ไว้ในมือ ผู้ประกอบทำเพียงแค่รอวันโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น

ขณะที่ผู้ซื้อบ้านเดี่ยว เน้นทำเลดี การออกแบบตอบโจทย์การอยู่อาศัยและเข้าใจถึงไลฟ์สไตล์ของการใช้ชีวิต สินค้าที่ผลิตออกมาต้องมีคุณภาพสร้างการยอมรับในตัวโปรดักส์และแบรนด์

ในด้านของคอนโดมิเนียม ทำเลยังคงเป็นอันดับหนึ่ง 50% ของการพัฒนาโครงการในรูปแบบคอนโดมิเนียมอยู่ที่ทำเล ราคายังคงเป็นรองทำเล ในส่วนฟังก์ชั่นต่างๆและพื้นที่ส่วนกลาง Facilities ถือเป็นส่วนประกอบที่ให้ความสำคัญน้อยกว่า

ท่ามกลางวิกฤติที่ภาคธุรกิจอสังหาฯเผชิญยังคงพอเห็นโอกาสที่ส่งผลดีต่อผู้บริโภคทั้งอัตราดอกเบี้ยต่ำและต้นทุนการก่อสร้างที่ถูกลงส่งผลให้ผู้บริโภคได้สินค้าที่มีราคาถูกและสามารถยื่นกู้ได้ดอกเบี้ยต่ำกว่าช่วงเวลาปกติ ระยะเวลากว่า 10 เดือน ที่ธุรกิจอสังหาฯปรับตัวเพื่อให้ดำเนินกิจการต่อไปได้ยังคงเป็นที่น่าจับตาว่าช่วงเวลาอีก 2 เดือนสุดท้ายที่เหลือของปี 2563 ตลาดอสังหาฯจะแย่ลงไปกว่านี้หรือไม่? จุดที่ยืนอยู่ถือเป็นจุดต่ำสุดของธุรกิจอสังหาฯแล้วหรือยัง?

“สัญญาณบวกที่อสังหาฯยังคงรอคอย…”