ภายหลังจากที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบเมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2564 เกี่ยวกับร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย รวม 2 ฉบับ มีสาระสำคัญ เป็นการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม ร้อยละ 2 และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ในคราวเดียวกัน จากเดิมร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้ อาคารที่อยู่อาศัย ประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร หรือ ห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งนี้เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาที่ไม่สูงมากและเหมาะสมกับศักยภาพของประชาชนแต่ละกลุ่ม โดยผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยของตนเอง และผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นที่อยู่อาศัยและอาคารพาณิชย์ ในราคาซื้อขาย และราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่เกินมูลค่า 3 ล้านบาท โดยมีระยะเวลาดำเนินงาน ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ทั้งนี้คาดการณ์ว่า มาตรการนี้จะช่วยสนับสนุน และบรรเทาภาระประชาชน และส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ส่วนองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.)ที่สูญเสียรายได้ ทางสำนักงบประมาณและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรงบฯ จะพิจารณาชดเชยรายได้ให้อปท. ตามความเหมาะสมต่อไปกรณีดังกล่าว prop2morrow ได้สอบถามความคิดเห็นของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งมีความเห็นดังต่อไปนี้

ระบุเป็นมาตรการที่เบสิก แนะควรกระตุ้นให้ต่างชาติซื้อแนวราบด้วย

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS เปิดเผยว่า การต่ออายุมาตรการดังกล่าวถือว่าเป็นเรื่องที่เบสิกมาก แต่ก็ยังดีกว่าไม่มีมาตรการอะไรออกมากระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯ หากจะให้ดีต้องเร่งออกมาตรการกระตุ้นให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบได้ด้วย แต่ทั้งนี้คงต้องดูสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์ใหม่โอไมครอนด้วย ซึ่งที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาฯก็พึ่งผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ (Gross Domestic Product : GDP) เป็นหลัก

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยของพฤกษาฯ ที่ได้รับอานิสงส์ มีประมาณ 90 โครงการ คิดเป็นสัดส่วน 70-80% หรือมูลค่ารวมประมาณ 70,000 ล้านบาท โดยเป็นแบรนด์ บ้านพฤกษา,พฤกษา วิลล์  ,พลัมคอนโด, เดอะคอนเนค ,เดอะทรี และเดอะไพรเวซี่ ส่วนแบรนด์บ้านเดี่ยว มีเล็กน้อยคือแบรนด์ “เดอะแพลนท์” โดยทั้งหมดส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล

“ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างหายไปหมดเลย จากยอด Reject และหนี้ครัวเรือน  ขณะที่ตลาดระดับกลางยังดีอยู่ ส่วนตลาดบนหากเป็นแนวราบ ยังดีอยู่ ผู้บริโภคหันไปสร้างบ้านเดี่ยวมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเรียลดีมานด์ แต่หากเป็นคอนโดฯก็หายไปเลย” นายปิยะ กล่าวในที่สุด

ควรออกมาตรการกระตุ้นทั้งตลาดอสังหาฯ

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า การที่ภาครัฐขยายมาตรการดังกล่าว เป็นการกระตุ้นเหมือนเดิมแต่ไม่เพิ่มขึ้น ถือว่าช่วยเพียงตลาดที่อยู่อาศัยราคา 3 ล้านบาทลงมา ซึ่งทั้งตลาดมีไม่มาก ประมาณ 20%  แต่มาตรการนี้ก็ถือว่าช่วยกระตุ้นตลาดได้ในระดับหนึ่ง หากให้ดีควรออกมาตรการออกมากระตุ้นอสังหาฯทั้งตลาด

“สำหรับของแสนสิริฯเอง ส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาเกิน 3 ล้านบาท ในส่วนของที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ก็มีสัดส่วนประมาณ 20% เท่านั้น ซึ่งมีคอนโดฯ 5 แบรนด์ จำนวน 9 โครงการ ภายใต้แบรนด์ “คอนโดมี” ราคาเริ่มต้นที่ 999,000 บาท, “เดอะมูฟ” ราคาเริ่มต้นที่ 1.49 ล้านบาท, “ดีคอนโดฯ” ราคาเริ่มต้นที่ 1.69 ล้านบาท ,“เดอะเบส” ราคาเริ่มต้นที่ 2.59 ล้านบาท, “ลา ฮาบานา” ราคาเริ่มต้นที่ 2.39 ล้านบาท   และทาวน์โฮม 2 แบรนด์ 15 โครงการ ได้แก่ แบรนด์ “สิริ เพลส” ราคาเริ่มต้นที่ 1.99 ล้านบาท และ “อณาสิริ” ราคาเริ่มต้นที่ 2.19 ล้านบาท  เท่านั้น” นายอุทัย กล่าวในที่สุด

รับอานิสงส์ มีสินค้าพร้อมโอน 8,000 ล้านบาท

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ  บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)  หรือ LPN กล่าวว่า  การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 2% และ 1% เป็น 0.01% ไปจนถึง 31 ธันวาคม 2565 นั้นส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นและความมั่นใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ทำให้ผู้ซื้อลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ประมาณ ล้านละ 29,800 บาท มีส่วนช่วยลดค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อได้ ซึ่งเป็นเรื่องดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2565 โดยกลุ่มสินค้าที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการผ่อนคลายนี้เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่พร้อมโอน ซึ่งมีอยู่ในตลาดตอนนี้ประมาณ 750,000 ล้านบาททั้งนี้ แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมประมาณ 300,000 ล้านบาท และบ้านแนวราบประมาณ 450,000 ล้านบาท ในส่วนของ LPN เองมีสินค้าที่พร้อมอยู่พร้อมโอนประมาณ 8,000 ล้านบาท ซึ่งน่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการนี้ด้วย

“อย่างไรก็ตาม มาตรการสำคัญที่จะสามารถกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ คือ การผ่อนคลายความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ซึ่งปัจจุบันเป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยปัจจุบันมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 40-50% ถ้าสถาบันการเงินผ่อนคลายการพิจารณา หรือภาครัฐมีการพิจารณาสร้างเครื่องมือมาช่วยให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ได้ เช่น การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน เหมือนที่มีบรรษัทประกันสินเชื่อเพื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) มาช่วยค้ำประกันสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก ทำให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น” นายโอภาส กล่าวในที่สุด

วอนรัฐลดภาษีที่ดินฯมาตรา55 อีก 90% ช่วยทุกภาคอุตสาหกรรม

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า การขยายมาตรการดังกล่าวออกไปอีก 1 ปี ถือว่าเป็นเรื่องที่เป็นประโยชน์ แต่ภาพรวมเศรษฐกิจก็ยังไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน อีกทั้งยังมีสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์โอไมครอน ที่สร้างความวิตกกังวลอีก ซึ่งมองว่าระบบสาธารณสุขในประเทศยังไม่นิ่ง  อย่างไรก็ตามตาม อยากให้ภาครัฐช่วยออกมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2564 ตามมาตรา 55 อีก 90% เพื่อช่วยภาคอุตสาหกรรมอื่นๆด้วย นอกเหนือจากที่ช่วยภาพธุรกิจอสังหาฯแล้ว  ก็จะช่วยให้ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวได้มากขึ้น และเป็นประโยชน์ต่อธุรกิจที่เชื่อมโยงเป็นอย่างมาก

“การขยายระยะเวลาการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองและการโอน ออกไปอีก 1 ปี ถือเป็นเรื่องดี ประกอบกับการผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV)ที่ไปสิ้นสุดในปี 2565 ก็ถือว่าเป็นประโยชน์ต่อภาคธุรกิจอสังหาฯอย่างมาก ซึ่งในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาก็มีบทพิสูจน์แล้วว่าการลดค่าธรรมเนียม ทำให้ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ตกมากนัก แม้ว่าในเซกเมนต์อาคารชุดจะตกมากก็ตาม ซึ่งถือว่าเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อเป็นอย่างมาก” นายอิสระ กล่าวในที่สุด