เราขายบ้านจัดสรร
ให้ชาวต่างชาติได้ไหม?
เก็บภาษีจากชาวต่างชาติ
ที่ซื้อได้ไหม?
เพื่อเอาเงินมาพัฒนาประเทศ
และกำหนดกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน
สำหรับการครอบครอง
ที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ
โดยที่จะไม่กระทบกับคนไทย

คำพูดบางส่วนของ โด่ง-พีระพงศ์ จรูญเอก ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวบนเวทีสัมมนา “Thailand : Take off” ระดมสมอง ออกความเห็น ภาครัฐ-ภาคเอกชน ร่วมกันขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้ก้าวกระโดด จัดขึ้นเมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2566 จัดโดยหนังสือพิมพ์มติชน เนื่องในโอกาสเข้าสู่ปีที่ 46

โด่ง-พีระพงศ์ จรูญเอก ได้นำเสนอแนวคิดการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติว่า เดิมทีกระทรวงมหาดไทยทำการร่างกฎกระทรวง เพื่อออกมาตรการให้คนต่างชาติครอบครองบ้านพักพร้อมที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ แลกกับการที่ชาวต่างชาติต้องนำเงินมาลงทุนในไทยอย่างน้อย 40 ล้านบาท ซึ่งไม่มีรายละเอียดระบุการครอบครองที่ชัดเจน หากการถือครองนั้นมีการระบุ มีข้อกำหนด หรือกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนก็ถือเป็นเรื่องที่ดี จะช่วยส่งเสริมและกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯได้ เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นต้นน้ำอย่างหนึ่งของเศรษฐกิจภายในประเทศไม่ว่าจะเป็นเรื่องของวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงรับเหมา ไปจนถึง ธนาคาร ซึ่งจะทำให้เกิดผลกระทบเป็นวงกว้าง

การถือครองที่อยู่อาศัยนั้นต้องไม่กระทบต่อคนไทย โดยเสนอให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาฯเพิ่มขึ้น ที่ปัจจุบันชาวต่างชาติสามารถถือครองได้เพียงอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 49% ต่อโครงการ ให้สามารถซื้อบ้านในระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปได้ เฉพาะโครงการจัดสรรเท่านั้นในสัดส่วน 24% ต่อโครงการ เพื่อป้องกันการครอบครองที่ดินและเปลี่ยนเป็นการขาย รวมทั้งซื้อได้เฉพาะในพื้นที่ที่กำหนด เช่น ย่านปริมณฑล หรือ ทำเลปลายสายของรถไฟฟ้า เพื่อไม่ให้การอยู่อาศัยภายในเมืองเกิดกระจุกตัวและแออัดเกินไป เป็นการขยายความเจริญให้เกิดขึ้นในพื้นที่ รวมไปถึงพื้นที่ท่องเที่ยว หัวเมืองรองที่อยู่คู่กับจังหวัดหัวเมืองหลัก จะช่วยกระตุ้นและส่งเสริมจังหวัดเมืองรองได้ดี ตลอดจนการเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะที่ปัจจุบันคนไทยเสียภาษีอยู่ที่ 3.3% หากเป็นชาวต่างชาติควรเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 10% เพื่อนำส่วนต่างมาดูแลคนไทยภายในประเทศ อีกทั้งในเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Property Tax) สำหรับประเทศไทยมีอัตราเพดานของบ้านพักอาศัยในอัตรา 0.3% ซึ่งในต่างประเทศแม้ราคาบ้านไม่สูง แต่ Property Tax สูงมาก ราว 5 – 10% ของราคาซื้อขายต่อปี สำหรับคนต่างชาติที่จะมาซื้อบ้านอยู่ในประเทศไทย ควรเก็บภาษีในอัตราราว 2-3% ซึ่งจะทำให้ภาครัฐมีรายได้ในส่วนนี้เพิ่มขึ้นที่สามารถนำมาพัฒนาประเทศได้ต่อไป

นอกจากนี้ยังมีกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติหลายคนที่อยากเข้ามาเที่ยวและพักอาศัยอยู่ในประเทศไทย ซึ่งเห็นได้จากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เริ่มกลับมาส่งผลต่อ ADR (Average daily rate) ในไตรมาส 4/2565 ที่ผ่านมาสูงเป็นประวัติการณ์ จึงอยากฝากภาครัฐเปิดโอกาสให้นักท่องเที่ยวนั้นมาอยู่นานกว่าเดิม ดังนั้นสิ่งที่ต้องกระตุ้นคือการพักแบบ Long Stay ในประเทศไทย ผ่านระบบ VISA เพื่อกระตุ้นการบริโภคภายในประเทศที่นำเม็ดเงินเข้ามาใช้หมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ ซึ่งคนกลุ่มนี้ชอบมาเที่ยวเมืองไทยอยู่แล้วนั้น มองว่าถ้าให้อยู่นานขึ้นจะส่งผลบวก ซึ่งการดำเนินงานภายใต้นโยบายของรัฐบาลชุดเก่าสมัย พลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา เป็นนายกรัฐมนตรีนั้น ได้มีมติคณะรัฐมนตรี(ครม.)เมื่อ วันที่ 14 กันยายน 2564 เห็นชอบจะเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และการลงทุนเพื่อการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย โดยให้สิทธิออกวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Long-Term Resident VISA) นานถึง 10 ปี ความเห็นของ โด่ง-พีระพงศ์ จรูญเอก มองว่าเป็นเรื่องที่ดีแต่มีเงื่อนไขที่สูงเกินไปในบางข้อ จึงอยากให้มีการพิจารณาปรับลดลงอยู่ในระดับกลาง เหลือเป็น Mid-Term Residences VISA ระยะเวลา 5 ปี เป็นเสมือนการทดลองอยู่ก่อนภายใต้กลุ่มคนที่มีคุณภาพสูง

“ถ้ามีคน Vacation สักครึ่งนึงมาซื้ออสังหาฯ เอาแค่เฉพาะคอนโดฯ ที่ตอนนี้ซื้อได้แค่นั้น มาซื้อคอนโดฯ ราคา 5 ล้านบาท อยู่ได้ 5 ปี ระยะเวลา 5 ปี ตีคร่าวๆว่า 1 ครอบครัวต้องใช้เงิน มาอยู่ราวปีละ 2 ล้านบาท นั่นหมายความว่าต่อ 1 ครอบครัวจะนำเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจประมาณ 10 ล้านบาท บวก กับอสังหาฯอีก 15 ล้านบาทต่อครอบครัวถ้าได้เป็น ล้านครอบครัว แสนครอบครัว ตัวเลขนี้จะมีมูลค่าหลายหมื่นล้านบาท ที่จะส่งผลให้เกิด GDP ใหม่ ผมว่ามันได้ประโยชน์กับทุกคนในประเทศ เศรษฐกิจที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว อสังหาฯ และการบริโภคในประเทศ ส่งผลถึงคน 70-80% ในประเทศไทย” พีระพงศ์ กล่าว

ไม่เพียงเท่านั้นประเทศไทยเองยังคงมีทีมบุคคลากรทางการแพทย์ที่เก่งหลายคน มีการดูแลจากภาครัฐในเรื่องของ “บัตรทอง” ซึ่งถือเป็นต้นทุนภาครัฐที่มีค่าใช้จ่ายสูง หากนำเอานักท่องเที่ยวต่างชาติผู้เกษียณอายุ เข้ามาอยู่ระยะยาวในเมืองไทย ชูจุดเด่นเป็น Global Retiredment Destination หากมีคนไทยที่ต้องดูแลผ่านระบบบัตรทองจำนวน 5 คน และเป็นชาวต่างชาติ 1 คน โดยเรียกเก็บเงินจากชาวต่างชาติจำนวน 1.5 ล้านบาทต่อปี เพื่อมาดูแลคนไทย 5 คนนั้น เฉลี่ยสามารถดูแลคนไทยได้คนละ 300,000 บาทต่อปีต่อคน หรือคนละ 25,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นรูปแบบการดูแลที่เหมือนกันเพียงแต่ยกระดับให้พรีเมี่ยมขึ้น ประกอบกับการใช้ระบบประกันสุขภาพที่จับมือร่วมกับบริษัทประกันเข้ามาช่วยเหลือ จะสามารถสร้างเม็ดเงินที่เข้าสู่ประเทศไทยเพิ่มขึ้นและพอที่จะดูแลคนไทยได้ ซึ่งตอนนี้ภาครัฐไม่มีงบประมาณในส่วนนี้และจะเป็นปัญหาของต่อไปอีกนาน เอาเงินที่ชาวต่างชาติจ่ายมาดูแลคนไทย ค่าใช้จ่ายการดูแลคนไทยเท่าไรก็ถูกคิดเข้าไปเพื่อเรียกเก็บค่าบริการจากชาวต่างชาติ ยังไงก็ถูกกว่าบ้านเขาในต่างประเทศ ยิ่งถ้ามี VISA ให้อยู่ในประเทศไทยได้นาน เชื่อได้ว่าชาวต่างชาติอยากมาอยู่ประเทศไทยแน่นอน ขนาดคนไทยหลายคนเองยังอยากอยู่ญี่ปุ่นเลยถ้ามีความสามารถในการจ่ายไหว

ขณะเดียวกันมาตรการด้าน LTV หรือ Loan to Value ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาเพื่อสกัดการเก็งกำไรในอสังหาฯไม่ให้เกิดฟองสบู่แตกแบบในอดีต ที่ปัจจุบันในปี 2566 ธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ได้ผ่อนปรนมาตรการแล้วนั้นทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นเรียลดีมานด์ได้รับผลกระทบเผชิญปัญหาการกู้ได้น้อยลง จึงอยากวอนไปยังธนาคารแห่งประเทศไทยให้กลับมาผ่อนปรนมาตรการ LTV ตั้งแต่ช่วงกลางปีนี้ 2566 ไปจนถึง สิ้นปีหน้า 2567 เพราะส่วนตัวนั้น โด่ง-พีระพงศ์ จรูญเอก มองว่า กลุ่มนักลงทุนเพื่อเก็งกำไรในภาคธุรกิจอสังหาฯหายไปตั้งแต่ 2-3 ปี ก่อนเกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 และเมื่อเกิดการแพร่ระบาดเกิดขึ้นส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนได้รับผลกระทบที่แทบจะเรียกได้ว่า “การเก็งกำไรในอสังหาฯตายเรียบ” แต่คนที่ได้รับผลกระทบคือกลุ่มคนที่มีความจำเป็นสำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป โดยเฉพาะหน่วยครัวเรือนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้ โรงเรียน ใกล้ที่ทำงาน อย่างเช่นที่เมื่อลูกเลิกเรียนเร็วแล้วสามารถกลับมารอยังคอนโดใกล้ๆและลดความเป็นห่วงลงได้ เพราะ LTV นั้นถือเป็นตัวแปรที่สำคัญที่จะช่วยกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯได้เป็นอย่างดี

สำหรับปีนี้มองว่าภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งมีความคาดหวังจากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ หากจัดตั้งทันภายในสิงหาคมและเป็นไปตามกติกาของประชาธิปไตยที่พรรคเสียงส่วนใหญ่ได้จัดตั้งรัฐบาล ปัจจัยส่วนนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐที่ภาครัฐจะเข้ามาสานต่อการดำเนินงานเพื่อแก้ปัญหาหลายส่วนในเรื่องที่ค้างคา การดูแลคน รัฐสวัสดิการ เป็นนโยบายของการหาเสียงที่นักการเมืองไม่ว่าจะใครก็ตามที่เข้ามา จะต้องได้รับการดูแลจากทุกรัฐบาล เป็นเรื่องที่หนีไม่พ้น ที่ต้องดูแลผู้ด้อยโอกาส สร้างรายได้ให้ประเทศเหมือนสร้างรายได้ให้บริษัท ในทำนองเดียวกัน