รัฐบาลไม่จำเป็นต้องมา subsidies อะไร? ภาคอสังหาฯมากมาย
เพียงแค่ทำให้เศรษฐกิจดี
ภาคอสังหาฯก็จะดีตาม…

ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์กับทีม prop2morrow พร้อมให้ความเห็นว่า ปัจจุบันภาครัฐมีการส่งเสริมให้ซื้อบ้านการเคหะ บ้านเอื้ออาทร ในราคาถูกซึ่งถือเป็นสิ่งที่ถูกต้องแล้ว ดังนั้น ไม่จำเป็นต้องมาดูแลภาคอสังหาฯมากนัก สิ่งที่รัฐบาลควรทำในตอนนี้คือทำให้เศรษฐกิจดี ทำให้คนมีรายได้ดี อัตราภาวะเงินเฟ้อไม่สูง แล้วภาคธุรกิจอสังหาฯจะดีตามเอง ไม่จำเป็นต้องอัดฉีดอะไรมาก ถ้าจะมีการส่งเสริมแบบในต่างประเทศหรือที่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทยนั้น ดังเช่น มาตรการการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 1% และลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ที่จะสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2566 หากจะมีการต่ออายุมาตรการดังกล่าว มุมมองส่วนตัวของประทีป “ไม่มีความเห็น” มองว่าเป็นเรื่อง “เฉยๆ…แล้วแต่ภาครัฐ” หากให้มองในฐานะของผู้บริโภคก็ถือเป็นมาตรการที่ดี ที่ช่วยเหลือและลดภาระค่าใช้จ่ายลงได้ค่อนข้างมาก ถ้าประชาชนเรียกร้องแล้วรัฐบาลจะดำเนินการต่ออายุมาตรการก็ให้เป็นไปตามนั้น แต่หากให้พูดในฐานะของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯส่วนตัวมองว่า “เฉยๆ…” ไม่เป็นไร จะมีหรือไม่มีก็ได้ขึ้นอยู่กับเสียงของผู้บริโภคเป็นสำคัญ

ขณะเดียวกันในเรื่องของ “ค่าแรงขั้นต่ำ” ที่จะมีการปรับขึ้นเป็นวันละ 400 บาทนั้น ดร.ประทีป มองว่าก็ปรับขึ้นได้เป็นไปตามกลไกของภาครัฐ การปรับราคาค่าแรงขึ้นไปอีกสักนิดหน่อยก็ไม่เห็นว่าจะเป็นปัญหา เพราะปัจจุบันต้นทุนต่างๆของภาคอสังหาฯก็จ่ายแพงอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในทุกปี การขึ้นค่าวัสดุก่อสร้าง และการปรับขึ้นของราคาขนส่ง ดังนั้น หากค่าแรงแพงขึ้น ก็แค่จ่ายเงินเดือนพนักงานเพิ่มขึ้น ซึ่งเตรียมรับมือไว้อยู่แล้ว

“เราก็แค่จ่ายค่าแม่บ้านเพิ่มขึ้น ค่ารปภ.เพิ่มขึ้น เงินเดือนพนักงานเพิ่มขึ้น ซึ่งตามปกติแล้วนั้นเงินเดือนพนักงานก็ขึ้นอยู่แล้วทุกๆปี ดังนั้นถ้าจะขยับขึ้นไปอีก 5-10 บาท ก็คงจะไม่เป็นไรมาก” ประทีปเล่าให้ฟังพร้อมทั้งเปรียบเปรย

ซึ่งโดยปกติราคาบ้านไม่เคยถูกลงและที่สำคัญกฎหมายควบคุมการก่อสร้างเข้มขึ้น ทำให้ต้นทุนแพงขึ้นตลอด ไม่เคยหย่อนลงเลย ซึ่งในปีหน้า 2567 กำลังจะมีกฎหมายควบคุมอาคารฉบับใหม่ออกมาเกี่ยวกับการป้องกันแผ่นดินไหว ให้ดียิ่งขึ้นไปอีก เช่น เสาตอม่อต้องมีขนาดใหญ่ขึ้น เหล็กเสริมต้องแข็งแรงมากขึ้นอีก สิ่งต่างๆเหล่านี้ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น ซึ่งปัจจุบันมี กฎกระทรวงกำหนด เรื่อง การต้านทานแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว ที่ควบคุมการก่อสร้างอาคารสูงอยู่แล้ว แต่ฉบับใหม่ที่กำลังจะออกในปีหน้า 2567 นั้น จะครอบคลุมถึงการ “ก่อสร้างบ้าน” ด้วย ซึ่งบ้านระดับราคาสูงอาจจะไม่ได้มีผลกระทบมากนักแต่สำหรับบ้านราคาถูกอาจจะส่งผลให้มี “การขยับราคาขาย” ของบ้านขึ้นบ้างเล็กน้อย ตามต้นทุนของการก่อสร้างและพัฒนา

ศุภาลัย บุกหนัก ปี 2567 เปิดโครงการใหม่มากขึ้น

สำหรับในปีหน้า 2567 ศุภาลัยวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจากปี 2566 แน่นอน แต่ยังไม่สามารถให้รายละเอียดทั้งหมดได้ ซึ่งจะแถลงแผนธุรกิจและกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างเป็นทางการในช่วงเดือนมกราคม 2567 ที่กำลังจะถึงนี้ โดยให้สัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้ง คอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรอย่างหลากหลาย ครอบคลุมทั้งพื้นที่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและหัวเมืองต่างจังหวัดสำคัญ รวมทั้งการบุกเปิดตลาดจังหวัดใหม่ที่ถือเป็นเรื่องที่น่าจับตา ที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของศุภาลัยในการรุกตลาดบ้านแนวราบในจังหวัดที่มีศักยภาพและสร้างการเติบโตให้กับบริษัทในอนาคต

โดยปีนี้ (2566) ศุภาลัยเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมดประมาณ 29 โครงการ มูลค่า 30,000 ล้านบาท ซึ่งในแต่ละปีบริษัทจะวางงบประมาณการซื้อที่ดินไว้ 8,000 ล้านบาทต่อปี เฉลี่ยต่อปีใช้แค่ 5,000 – 6,000 ล้านบาทเท่านั้น โดยมองหาที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์แบบ Freehold เป็นสำคัญ

คนชานเมืองเตรียมเฮ ผังเมืองเปลี่ยนสี ซื้อบ้านได้ถูกลง

“ผังเมืองช้ามากตั้งแต่ก่อน ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ เป็นผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครฯ จนปัจจุบันเข้าดำรงตำแหน่งเข้าสู่ปีที่ 3 แล้ว ผังเมืองกรุงเทพฯฉบับใหม่ยังไม่แล้วเสร็จ…ช้ามาก…ผังเมืองปรับไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของสังคม เศรษฐกิจ และสิ่งแวดล้อม ทำให้ผังเมืองล้าสมัย”

ดร.ประทีป ให้ความเห็นต่อร่างผังเมืองกรุงเทพฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 (ฉบับใหม่) ที่ปิดประกาศครบกำหนด 15 วัน ไปเมื่อวันที่ 22 ธันวาคม 2566 ที่ผ่านมานั้นและเตรียมเปิดรับฟังจากประชาชน ซึ่งหากประกาศใช้ได้จะส่งผลให้ การก่อสร้าง “บ้าน” เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้น โดยทำเลที่ได้รับผลประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงผังสีเมืองนั้น จะเป็นย่านเขตชานเมือง ในพื้นที่เขตตลิ่งชัน บางแค พื้นที่บางส่วนคลองสามวา มีนบุรี ลาดกระบัง เป็นต้น เดิมที่นั้นการสร้างบ้านจะต้องพัฒนาบนที่ดินเริ่มต้นไม่น้อยกว่า 100 ตารางวา การเปลี่ยนสีผังเมืองใหม่ทำให้สามารถพัฒนาบ้านได้ในพื้นที่ที่ลดน้อยลงโดยเริ่มต้นไม่น้อยกว่า 50 ตารางวา นั่นหมายความว่าผู้บริโภคจะสามารถ “ซื้อบ้านได้ถูกลง” ตามสัดส่วนของที่ดินที่ลดลง ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านจากเดิมที่มีแต่ราคาแพง เหลือระดับราคาปานกลาง

ยึดหัวหาด จังหวัดรอบเมืองกรุงเทพฯ รอรถไฟความเร็วสูง

ศุภาลัย ถือเป็นหนึ่งแบรนด์ที่แข็งแกร่งของการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบโดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัด บ้านแนวราบจังหวัดที่ศุภาลัยพัฒนาอยู่ในปัจจุบันยังคงไปได้ดี แต่ความไม่ชัดเจนของรถไฟความเร็วสูงที่ล่าช้ามากนั้น กว่าจะเกิดขึ้นได้ใช้เวลาราวกว่า 10 ปี ถ้ารถไฟความเร็วสูงเกิดขึ้นอาจทำให้ผู้บริโภคหันไปซื้อบ้านแถวรอบนอกของเมืองมากขึ้น เช่น อยุธยา นครปฐม ฉะเชิงเทรา สระบุรี ลพบุรี เป็นต้น  บ้านต่างจังหวัดที่ใกล้กรุงเทพจะมีถูกกว่าซื้อบ้านใจกลางเมือง อย่างแถวบางซื่อ แถวรัชดา ราคาถูกลงกว่าล้านบาทต่อหลัง และสามารถเดินทางเข้าจตุจักรได้เพียงแค่ครึ่งชั่วโมงเท่านั้น จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของอุตสาหกรรมเพราะว่าสิ่งแวดล้อมการเดินทางที่เข้ามาเป็นตัวเลือก ซึ่งศุภาลัยมีที่ดินและโครงการรองรับหมดแล้ว ยึดหัวหาดไว้ทั้งหมด และปีหน้า กำลังจะเปิดตัวโครงการบ้านลำดับที่ 6 ในอยุธยา รวมทั้งยังมีที่ดินย่านลพบุรีอีกกว่า 100 ไร่ ที่กำลังเตรียมพัฒนาโครงการด้วยเช่นกัน

จับตาเทรนด์คอนโดฯ “เช่าก่อน” ถึง “ค่อยซื้อ”

นอกจานี้ ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ชี้ให้เห็นว่าการอยู่อาศัยในรูปแบบของคอนโดมิเนียมยังคงได้รับความนิยม แต่เรื่องที่น่าสนใจและกำลังค่อยๆเติบโตขึ้นนั้น คือ “การเช่า” ซึ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงทางสังคมอย่างชัดเจน บางครอบครัวไม่มีลูก ไม่แต่งงาน และพฤติกรรมการอยู่ก่อนแต่งมีมากขึ้น ทำให้ “ตลาดเช่า” เริ่มเติบโต คนไม่ซื้อคอนโดแบบเมื่อก่อน แต่จะ “เช่าก่อน” ซึ่งจะใช้วิธีการเช่าอยู่ ราว 1-3 ปี เพื่อให้แน่ใจของการลงหลักปักฐานที่มั่นคงทั้งหน้าที่การงาน และคู่ครอง รวมทั้งเป็นการทดลองอยู่ว่าทำเลในย่านนั้น ที่อยู่อาศัยนั้นตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้จริงหรือไม่ มีคนจำนวนมากที่ใช้วิธี “เช่าแทนการซื้อ” หากยังไม่แน่ใจก็จะเปลี่ยนที่อยู่อาศัยไปเรื่อยๆ โดยคอนโดฯระดับราคา 1-3 ล้านบาท จะเป็นราคาที่ผู้เช่าให้ความนิยมเนื่องจากเป็นราคาที่จับต้องได้และสามารถผ่อนชำระค่าใช้จ่ายไหว เมื่อไรก็ตามที่มั่นใจในหน้าที่การงาน คู่ครอง และการใช้ชีวิตแล้วนั้น จึงจะค่อยตัดสินใจ “ซื้อที่อยู่อาศัย” เป็นของตัวเอง

มองต่าง เห็นเศรษฐกิจปีหน้าสดใส

ส่วนปีหน้า 2567 นั้น ส่วนตัวของ ดร.ประทีป มองว่า เศรษฐกิจจะดีขึ้น ซึ่งย้อนกับนักเศรษฐศาสตร์ดังๆหลายคน ที่มองว่าปีหน้าวิกฤติ แต่ ประทีปเห็นต่างว่า “ดีขึ้น” เพราะสหรัฐอเมริกาประเทศที่เป็นผู้นำตลาดโลก ตอนนี้ดอกเบี้ยขึ้นสูงสุดเป็นจุด peak แล้ว ดังนั้นปีหน้าน่าจะทยอยลงและมีการคาดคะเนว่าน้ำมันจะลดลง 10 เหรียญต่อบาร์เรล เงินเฟ้อก็จะลด ค่าไฟก็จะลด ทุกอย่างจะลดลง เงินเฟ้อจะไม่เยอะ ถ้าเงินเฟ้อไม่เยอะดอกเบี้ยก็จะลงได้เร็ว ซึ่งก็จะดีต่อธุรกิจอสังหาฯ ในทางกลับกัน กำลังซื้อก็จะดีขึ้น เศรษฐกิจก็ควรจะเริ่มเติบโต เริ่มฟื้น เราผ่านช่วงวิกฤติโควิดมาแต่ก็ยังไม่ค่อยไปไหน รัฐบาลก็คงพยายามอยู่ แต่ปีหน้าคงจะดีกว่าปีนี้

คงต้องจับตาดูว่า ศุภาลัย เอง จะมีกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอย่างไรในปีหน้า ที่ตอนนี้แย้มแผนออกมาบ้างแล้วว่า การเปิดโครงการใหม่มากกว่าปี 2566 อย่างแน่นอน สะท้อนถึงความมั่นใจต่อภาพโดยรวมของเศรษฐกิจและภาคธุริจอสังหาฯ รวมทั้งการเมินรัฐบาลโดยไม่ได้เรียกร้องให้ภาครัฐเข้ามาอุ้มอสังหาฯ เพียงแต่ให้ทำหน้าที่ของรัฐบาลไปเพราะมั่นใจว่าหากเศรษฐกิจโต อสังหาฯจะโตตามด้วยเช่นกัน…