ในช่วงที่ผ่านมา สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร(กทม.)ได้ดำเนินการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)ที่ได้มีการศึกษา แก้ไขปรับปรุง และเพิ่มเติมข้อกำหนดต่าง ๆ จากผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับเดิม (พ.ศ. 2556) ให้มีความสอดคล้องกับการขยายตัวของเมือง รวมถึงสถานการณ์ด้านสิ่งแวดล้อมและสังคมที่ได้มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งได้มีการเริ่มประชุมเพื่อรับฟังข้อคิดเห็นของประชาชนไปครั้งแรกเมื่อเดือนพฤษภาคม ปี 2562  หลังจากการรับฟังข้อคิดเห็น ในขั้นตอนต่อๆไปจะเป็นการปรับปรุงร่างผังเมืองรวม จนเมื่อได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการผังเมืองแล้ว จะมีการปิดประกาศร่างผังเมืองรวมเป็นเวลา 90 วัน เพื่อให้ประชาชนผู้มีส่วนได้เสียมีส่วนร่วมให้ข้อคิดเห็นหรือยื่นคำร้องขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงต่อกรุงเทพมหานครต่อไป โดยคาดว่าจะสามารถออกใช้บังคับได้ในปี 2563 แต่ติดเรื่องปัญหาข้อกฎหมายของพ.ร.บ.การผังเมือง ฉบับใหม่ และวิกฤติโควิด-19 จึงทำให้ต้องนำมาปรับปรุงใหม่ และซึ่งเดิมจะรับฟังความคิดของประชาชนใหม่ ตั้งแต่วันที่ 23 ธันวาคม 2566 ถึง 22 มกราคม 2567 แต่เมื่อวันที่ 9 มกราคม 2567 ทางกทม.ได้ประกาศขยายระยะเวลาการรับฟังความคิดเห็นของประชาชนออกไปถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567

ซึ่งตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่เผยแพร่เมื่อเดือนพฤษภาคม 2562 นั้น มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่แตกต่างไปจากผังเมืองรวมฉบับปัจจุบันค่อนข้างมาก และพื้นที่ต่างๆ หลายพื้นที่ก็มีการปรับเปลี่ยนประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินไปจากเดิม นอกจากนั้น ในข้อกำหนดของร่างผังเมืองรวมยังบรรจุแนวความคิดใหม่ๆ ที่เพิ่งนำมาใช้ในร่างผังเมืองรวมฉบับนี้ด้วย อย่างเช่น เรื่อง การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development, PUD) การให้ Bonus F.A.R. เพิ่มขึ้นอีกหลายกรณี เช่น การจัดให้มีพื้นที่สำหรับการเปลี่ยนถ่ายการสัญจร (Transit Facilities) ภายในระยะ 200 เมตรโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะริมแม่น้ำเจ้าพระยา (River Front Open Space) และการจัดให้มีสถานที่ดูแลเด็กและผู้สูงอายุในเวลากลางวัน (Day Care) ในอาคารพาณิชย์ สำนักงาน หรือที่อยู่อาศัย นอกจากนั้น ยังมีมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right, TDR) ทั้งในกรณีภายในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดินเดียวกัน และต่างบริเวณ ฯลฯ

ในส่วนของการแบ่งประเภทที่ดิน ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับนี้ ได้แบ่งประเภทที่ดินละเอียดขึ้นกว่าเดิมอย่างมากในประเภทที่อยู่อาศัย (ย.) และพาณิชยกรรม (พ.) ในขณะที่ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.) ลดจำนวนประเภทลง และไม่มีประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.) อีกต่อไป

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งเดิมแยกย่อยเป็น ย.1 ถึง ย.10 ในร่างฯฉบับนี้ได้แยกละเอียดขึ้นเป็น ย.1 ถึง ย.15 โดยยังคงมี 3 กลุ่มตามความหนาแน่นเช่นเดิมคือ สีเหลือง สีส้ม และสีน้ำตาล ส่วนที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) ที่เดิมแยกย่อยเป็น พ.1 ถึง พ.5 ก็ได้เพิ่มขึ้นเป็น พ.1 ถึง พ.8 ซึ่งหากเปรียบเทียบกับผังเมืองรวมฉบับปัจจุบัน โดยพิจารณาตามข้อกำหนด F.A.R. พอสรุปถึงการเปลี่ยนแปลงในแต่ละสีได้พอสังเขปดังนี้

–สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เดิมมี 4 ประเภท เพิ่มเป็น 5 ประเภท ประเภทที่เพิ่มขึ้นมาคือ ย.3 มี F.A.R. 2.0 ส่วน ย.3 เดิม เทียบโดย F.A.R. ได้กับ ย.4 และ ย.4 เดิม เทียบได้กับ ย.5

-สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เดิมมี 3 ประเภท เพิ่มเป็น 5 ประเภท ประเภทที่เพิ่มขึ้นมาคือ ย.6 มี F.A.R. 3.5 และ ย.10 มี F.A.R. 5.5 ส่วน ย.5 เดิม เทียบได้กับ ย.7, ย.6 เดิม เทียบได้กับ ย.8 และ ย.7 เดิม เทียบได้กับ ย.9

-สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) เดิมมี 3 ประเภท เพิ่มเป็น 5 ประเภท ประเภทที่เพิ่มขึ้นมาคือ ย.12 มี F.A.R. 6.5 และ ย.14 มี F.A.R. 7.5 ส่วน ย.8 เดิม เทียบได้กับ ย.11, ย.9 เดิม เทียบได้กับ ย.13 และ ย.10 เดิม เทียบได้กับ ย.15

-สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) เดิมมี 5 ประเภท เพิ่มเป็น 8 ประเภท ประเภทที่เพิ่มขึ้นมาคือ พ.1 มี F.A.R. 3, พ.2 มี F.A.R. 4 และ พ.6 มี F.A.R. 7 ส่วน พ.1 เดิม เทียบได้กับ พ.3, พ.2 เดิม เทียบได้กับ พ.4, พ.3 เดิม เทียบได้กับ พ.5, พ.4 เดิม เทียบได้กับ พ.7 และ พ.5 เดิม เทียบได้กับ พ.8 ความเปลี่ยนแปลงของการแบ่งประเภทที่ดินประเภทพาณิชยกรรมนี้ ทำให้เดิมที่มี F.A.R. ต่ำสุด 5 ซึ่งเทียบเท่ากับ ย.7 สีส้ม กลายเป็นต่ำสุดเพียง 3 ซึ่งเท่ากับ ย.5 สีเหลือง

สำหรับการแบ่งประเภทของการใช้ประโยชน์ที่ดินก็มีการเปลี่ยนแปลงพอสมควร เช่น โรงแรม เพิ่มโรงแรมไม่เกิน 20 ห้อง การใช้ประโยชน์ที่เกี่ยวข้องกับ น้ำมัน/ก๊าซปิโตรเลียมเหลว/ก๊าซธรรมชาติ มีการจัดแบ่งประเภทใหม่หมดเพื่อให้สอดคล้องกับประเภทตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ทำให้เพิ่มจากเดิม 5 ประเภท เป็น 15 ประเภท และการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภท สถานที่เก็บ/สถานีรับส่ง/กิจการรับส่งสินค้า ได้มีการแยกประเภทใหม่เป็น คลังเก็บสินค้า/คลังขนส่งสินค้า/สถานีขนส่งสัตว์และหรือสิ่งของ/สถานที่บริการตู้สินค้า ซึ่งยังแยกย่อยตามขนาดพื้นที่อีก รวมเป็น 12 ประเภท

ส่วนพื้นที่ในกรุงเทพมหานครที่มีการเปลี่ยนแปลงประเภทที่ดินก็มีเป็นจำนวนมาก ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการเติบโตของเมืองได้เป็นอย่างดี ทั้งการเปลี่ยนแปลงเป็นประเภทที่ดินที่มีความหนาแน่นมากขึ้น การเปลี่ยนประเภทที่ดินจากชนบทและเกษตรกรรมเป็นที่อยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรม โดยเฉพาะพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมซึ่งลดลงกว่าเดิมมากทั้งด้านตะวันตกและตะวันออกของกรุงเทพมหานคร เมื่อดูจากแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน มีพื้นที่ที่มองเห็นได้ค่อนข้างชัดเจนถึงความเปลี่ยนแปลงพอสังเขปดังต่อไปนี้

เปลี่ยนจาก สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงเขียว (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) เป็น สีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม) เช่น
– สองฟากถนนพุทธมณฑลสาย 3
– พื้นที่สีขาวทแยงเขียวทางด้านเหนือของถนนประชาร่วมใจ คงเหลือเพียงแถบตรงกลางกว้างประมาณ 2 กิโลเมตร(กม.) สองฟากของคลองแปดเรื่อยลงมาตามคลองลาดงูเห่า จนชนกับถนนประชาร่วมใจ
– พื้นที่สีขาวทแยงเขียวเดิมทางด้านใต้ของถนนประชาร่วมใจซีกตะวันออก ประมาณตั้งแต่เส้นขนานห่าง 500 เมตรทางตะวันออกของคลองสี่

เปลี่ยนจาก สีขาวทแยงเขียว เป็น สีเหลือง/สีส้ม/สีแดง เช่น
– สองฟากถนนพุทธมณฑลสาย 1 ถนนกาญจนาภิเษก และถนนพุทธมณฑลสาย 2 ในเขตตลิ่งชัน เขตภาษีเจริญ และเขตบางแค เปลี่ยนเป็นสีเหลือง
– สองฟากถนนราชพฤกษ์ ในเขตตลิ่งชัน เปลี่ยนเป็น สีส้ม/สีแดง

เปลี่ยนจาก สีเขียว เป็น สีเหลือง เช่น
– ริมถนนกาญจนาภิเษกด้านทิศใต้ ในเขตบางขุนเทียน

เปลี่ยนจาก สีเหลือง เป็น สีส้ม เช่น
– ริมถนนวิภาวดีรังสิตฝั่งตะวันออก ระหว่างคลองบางเขนขึ้นไปถึงถนนแจ้งวัฒนะฝั่งใต้
– พื้นที่ผืนใหญ่มากซึ่งครอบคลุมพื้นที่ในเขตวังทองหลาง เขตลาดพร้าว เขตบางเขน เขตบึงกุ่ม ตั้งแต่เหนือถนนรามคำแหงและซอยวัดเทพลีลา ขึ้นไปทางเหนือจนถึงถนนรามอินทราฝั่งเหนือ
– สีเหลืองเดิมในเขตสวนหลวง ตั้งแต่ทางพิเศษฉลองรัชไปจนถึงฟากตะวันออกของถนนศรีนครินทร์

เปลี่ยนจาก สีส้ม เป็น สีน้ำตาล/สีแดง เช่น
– ริมถนนรัชดาภิเษก ในเขตจตุจักร
– ริมถนนแจ้งวัฒนะฝั่งเหนือ ในเขตบางเขน

เปลี่ยนจาก สีครีม (ศ.1, ศ.2) เป็น สีแดง/สีน้ำเงิน โดยพื้นที่ในกรุงรัตนโกสินทร์ชั้นใน กรุงรัตนโกสินทร์ชั้นนอก และพื้นที่ฝั่งธนบุรีตรงข้ามกรุงรัตนโกสินทร์ ถูกจัดเป็นที่ดินประเภทสีแดง หรือสีน้ำเงิน (สถาบันราชการฯ) ตามสภาพความเป็นจริง

ทั้งนี้หลังพ้นวิกฤติโควิด-19 กทม. ได้เปิดให้ประชาชนสามารถรับหนังสือแสดงความคิดเห็นได้ตั้งแต่วันที่ 23 ธันวาคม 2566 จนถึง 22 มกราคม 2567 (เมื่อวันที่ 9 มกราคม 2567 ทางกทม.ได้ประกาศขยายระยะเวลาการรับฟังความคิดเห็นของประชาชนออกไปถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567)

ทั้งนี้จากรายงานของ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย จำกัด(มหาชน) หรือ KTB ได้สรุปและวิเคราะห์ในด้านของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่อาศัย ตลอดจนอาคารพาณิชยกรรมจะมีประเด็นสำคัญอะไรที่เจ้าของที่ดินไม่ควรพลาดจาก (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) กันบ้าง?

ประเด็น#1: เพิ่มรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็น 31 ประเภท

(ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการเพิ่มรูปแบบการใช้ประโยชน์จากที่ดินให้มากขึ้นจาก 26 ประเภทในผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (พ.ศ. 2556) เป็น 31 ประเภท โดยเป็นการเพิ่มขึ้นในส่วนของพื้นที่อยู่อาศัย และพื้นที่พาณิชยกรรมเป็นหลัก จาก 10 เป็น 15 ประเภท และ 5 เป็น 8 ประเภท ตามลำดับ โดย สาเหตุสำคัญของการปรับเปลี่ยน กทม. และบริษัทที่ปรึกษาได้ให้เหตุผลว่ามาจากการที่ที่ดินแต่ละแปลงมีศักยภาพในการพัฒนาที่แตกต่างกัน (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จึงต้องการเพิ่มรายละเอียดในการกำหนดพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่พาณิชยกรรมให้มีความละเอียดมากยิ่งขึ้นเพื่อรีดศักยภาพในการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

นอกจากการเพิ่มรูปแบบการใช้ประโยชน์จากที่ดินแล้ว (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ยังมีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือที่นิยมเรียกกันว่า “โซนนิ่ง” ในอีกหลายพื้นที่เพื่อให้สอดรับกับการขยายตัวของเมืองโดยเฉพาะตามการให้บริการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ โดยสามารถสรุป 9 พื้นที่สำคัญที่มีการปรับเปลี่ยนโซนนิ่งได้ดังนี้

ประเด็น#2: ปรับปรุงโซนนิ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินใน 9 พื้นที่สำคัญ

1) กรุงรัตนโกสินทร์:

ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.1-ศ.2) เป็นพาณิชยกรรม (พ.1-พ.2) และสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ (ส.) เพื่อเป็นการส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงอนุรักษ์ในบริเวณกรุงรัตนโกสินทร์

2) รัชโยธิน:

เปลี่ยนจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) หนาแน่นปานกลาง (ย.5 เดิม และ ย.6-ย.7) เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.9) หนาแน่นมาก (ย.11-ย.13) และพาณิชยกรรม (พ.7) เพื่อรองรับศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัย รวมถึงเป็นแหล่งงานและแหล่งพาณิชยกรรมใหม่สำหรับโซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (ห้าแยกลาดพร้าว-คูคต) และสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต)

3) ดอนเมือง-หลักสี่:

เปลี่ยนจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3-ย.4) เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.7) และพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.3) ในบริเวณรอบสนามบินดอนเมือง เพื่อรองรับกับการพัฒนาอุตสาหกรรม MICE ทั้งโรงแรม ศูนย์ประชุม และกิจกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับนักท่องเที่ยวต่างชาติ

4) ลาดพร้าว-รามอินทรา:

เปลี่ยนจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3-ย.4) เป็นหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.7) ครอบคลุมบริเวณ ถ.รามอินทรา ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม ถ.นวมินทร์ ถ.เสรีไทย ถ.รามคำแหง และ ถ.ลาดพร้าว เพื่อรองรับการพัฒนาอสังหาฯ ให้สอดรับกับการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) สีส้มตะวันตก (ศูนย์วัฒฯ-มีนบุรี) และสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)

5) ศรีนครินทร์:

เปลี่ยนจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) บริเวณ ถ.ศรีนครินทร์ เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีเขียว (อ่อนนุช-เคหะฯ) และ Airport Rail Link : ARL (พญาไท-สุวรรณภูมิ)

6) มีนบุรี:

เปลี่ยนการพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) และเปลี่ยนที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 เดิม) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.10) และพาณิชยกรรม (พ.3) ในบริเวณศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองมีนบุรี เพื่อรองรับการเป็นจุดตัดสำคัญของรถไฟฟ้าสายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) และสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒฯ-มีนบุรี) ในพื้นที่กรุงเทพฯ ตะวันออก

7) ทางน้ำหลากฝั่งตะวันออก:

ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) เป็นชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 ใหม่ และ ก.3) โดยจะมีการดำเนินการปรับปรุงระบบป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำบริเวณพื้นที่ด้านตะวันออกของกรุงเทพฯ

8) ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา:

เปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 เดิม) เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 และ ก.3) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) หนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.8) และพาณิชยกรรม (พ.4) เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (ท่าพระ-บางแค) สายสีเขียว (บางหว้า-ตลิ่งชัน) และสายสีแดง (บางซื่อ ตลิ่งชัน) และเพื่อการพัฒนาศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองตลิ่งชันในอนาคต

9) วงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์:

เปลี่ยนจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) เป็นหนาแน่นปานกลาง (ย.8) และจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.10) เป็นหนาแน่นมาก (ย.13) เพื่อรองรับศักยภาพการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สนามกีฬาแห่งชาติ-บางหว้า) และสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ)

ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าการเปลี่ยนโซนนิ่งในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นการปรับให้เข้ากับการขยายตัวของโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เช่น รถไฟฟ้าสายสีเขียว (ห้าแยกลาดพร้าว-คูคต) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) รวมถึงเส้นทางที่จะเกิดขึ้นใหม่ในอนาคต เช่น สายสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) และสายสีส้มตะวันออก (บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒฯ) ที่จะเป็นปัจจัยเร่งให้เกิดการขยายตัวของเมืองออกไปรอบนอกมากยิ่งขึ้น

โดยการปรับโซนนิ่งส่วนใหญ่เป็นการเพิ่มศักยภาพให้เจ้าของที่ดินสามารถก่อสร้างอาคารได้มากขึ้น ยกตัวอย่าง เช่น ในพื้นที่รัชโยธินที่มีการปรับพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5-ย.7) เป็นหนาแน่นมาก (ย.11-ย.13) ก็จะทำให้เจ้าของที่ดินมีค่า FAR สูงขึ้นจาก 4.0-5.0 เท่า เป็น 6.0-7.0 เท่า หมายความว่าด้วยขนาดที่ดินเท่าเดิมเจ้าของที่ดินจะสามารถ

ก่อสร้างอาคารได้พื้นที่เพิ่มขึ้น 40-50% นอกจากนี้ การปรับเปลี่ยนดังกล่าวยังทำให้เจ้าของที่ดินสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้โดยเฉพาะ อาคารสำนักงาน หรืออาคารพาณิชยกรรมขนาดเกิน 10,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ที่แต่เดิมแล้วพื้นที่ประเภท ย.5-ย.7  จะไม่สามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ประเภทนี้ได้ ทั้งนี้ สามารถเปรียบเทียบสรุปข้อกําหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินระหว่าง ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (พ.ศ. 2556) และ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้ตาม Link ด้านล่าง

ประเด็น#3: เพิ่ม FAR Bonus ใหม่อีก 5 มาตรการ(รวมทั้งสิ้น 10 มาตรการ)

FAR Bonus คือมาตรการส่งเสริมการพัฒนาอาคารด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ให้สูงขึ้นจากตัวเลขที่ผังเมืองรวมได้กำหนดไว้ หากเจ้าของที่ดินสามารถพัฒนาอาคารได้ตรงกับเงื่อนไขที่ได้ระบุไว้ โดยผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (พ.ศ. 2556) มีการกำหนด FAR Bonus ไว้ 5 มาตรการด้วยกัน ได้แก่

1)  การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ

2)  การจัดให้มีที่จอดรถยนต์บริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

3) การจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้อยู่อาศัยเดิมในพื้นที่โครงการ

4)  การจัดให้มีที่กักเก็บน้ำฝน

5)  การจัดให้มีอาคารเขียวหรืออาคารประหยัดพลังงาน

ทั้ง 5 มาตรการจะให้ FAR Bonus สูงสุดไม่เกิน 20% ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในแต่ละมาตรการ อย่างไรก็ดี สำหรับ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) กทม. ได้เสนอเพิ่ม FAR Bonus ขึ้นมาอีก 5 มาตรการ (รวมทั้งสิ้น 10 มาตรการ) เพื่อให้สอดรับการขยายตัวของเมือง และบริบทด้านสิ่งแวดล้อมและสังคมที่เปลี่ยนไป โดยมีรายละเอียด ดังนี้

นอกจากมาตรการเพิ่ม FAR Bonus อีก 5 มาตรการที่ได้กล่าวไปแล้ว (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ยังได้มีการเพิ่มมาตรการเพื่อส่งเสริมให้เจ้าของที่ดินสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินให้ได้เต็มประสิทธิภาพอีก 2 มาตรการ ได้แก่

1) มาตรการวางผังโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development: PUD) 

2) มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Rights: TDR)

โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

ประเด็น#4: มาตรการวางผังโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development: PUD)

มาตรการวางผังโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD)  เป็นการผ่อนปรนให้เจ้าของที่ดินที่มีแปลงที่ดินขนาดใหญ่สามารถปรับเปลี่ยนโซนนิ่งและอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) ในแต่ละบริเวณของพื้นที่โครงการให้เหมาะสมกับแผนการพัฒนาโครงการ แต่ในภาพรวมแล้วยังต้องคงไว้ซึ่ง FAR เดิมตามที่ผังเมืองรวมได้กำหนดไว้ โดยมีเงื่อนไขของขนาดพื้นที่โครงการคือต้องไม่ต่ำกว่า 100 ไร่ สำหรับ พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1-ย.5) ไม่ต่ำกว่า 50 ไร่ สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.10) และไม่ต่ำกว่า 20 ไร่ สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11-ย.15) และสามารถขอปรับขึ้นได้สูงสุด 3 ระดับแต่ต้องไม่เกิน ย.15 หากเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.3-พ.8) ต้องมีพื้นที่โครงการไม่ต่ำกว่า 20 ไร่ โดยสามารถขอปรับขึ้นได้ 1 ระดับแต่ไม่เกิน พ.8 ทั้งนี้ หากมีการระดับขึ้นแล้วต้องปรับพื้นที่บางส่วนของโครงการลงด้วยเพื่อทำให้ภาพรวมทั้งโครงการมีค่า FAR เท่าเดิม

ตัวอย่างการคำนวณ เช่น ในกรณีเจ้าของที่ดินมีที่ดินขนาด 100 ไร่ และสิทธิการใช้ประโยชน์อยู่ใน ย.3 จะสามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่รวมได้สูงสุด 320,000 ตร.ม. (FAR 2.0 เท่า โดยที่ยังไม่ใช้ Bonus) อย่างไรก็ดี ภายใต้ ย.3 จะไม่สามารถขึ้นขนาดใหญ่ เช่น คอนโดฯ ขนาดเกิน 2,000 ตร.ม. อาคารพาณิชยกรรมขนาดเกิน 1,000 ตร.ม. หรือ สำนักงานเกิน 500 ตร.ม.

ภายใต้มาตรการ PUD เจ้าของที่ดินสามารถจัดสรรที่ดินตนเองได้ อาทิ ปรับ 30% ของที่ดินโดยเฉพาะที่ใกล้ถนนใหญ่ขึ้นเป็น ย.6 ซึ่งจะช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถพัฒนาคอนโดฯ อาคารพาณิชยกรรม และสำนักงานขนาดใหญ่ได้ โดย ต้องมีพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 168,000 ตร.ม. (FAR 3.5 เท่า) ส่วนอีก 70% ของที่ดินที่เหลือจะต้องปรับสิทธิการใช้ประโยชน์เหลือ ย.2 และ ย.1 เพื่อทำให้ภาพรวมของที่ดิน 100 ไร่ นั้นมี FAR เฉลี่ยที่ 2.0 เท่า และมีพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวมไม่เกิน 320,000 ตร.ม. เท่าเดิม

ประเด็น#5: มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right: TDR)

การโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) คือ การให้สิทธิ  ผู้โอน (ขาย) และผู้รับโอน (ซื้อ) ในการซื้อขาย FAR ของอาคารระหว่างกัน โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ ตามรายละเอียดดังต่อไปนี้

1) การถ่ายโอนสิทธิการพัฒนาหรือพื้นที่อาคารในพื้นที่ประเภทเดียวกัน กำหนดให้เจ้าของที่ดินที่มีสิทธิในการพัฒนาอาคารเหลืออยู่สามารถขายสิทธิดังกล่าวให้กับเจ้าของที่ดินแปลงอื่น ที่อยู่ในพื้นที่เดียวกันได้ โดย เบื้องต้นได้กำหนดอัตราส่วนการถ่ายโอนพื้นที่ (ขาย) และการรับโอนพื้นที่ (ซื้อ) เท่ากับ 1:1 มาตรการนี้จะช่วยให้เจ้าของที่ดินบางรายที่มีศักยภาพในการพัฒนาแต่ติดปัญหาว่าผังเมืองรวมอาจให้พื้นที่อาคารไว้ไม่เหมาะสมกับแผนการลงทุน สามารถซื้อพื้นที่จากอาคารโดยรอบมาเพิ่มพื้นที่อาคารของตนเองได้ อย่างไรก็ดี พื้นที่รับโอนจะต้องมีพื้นที่อาคารต่อที่ดินรวม (FAR) เพิ่มขึ้นไม่เกิน20% จากตัวเลขที่ผังเมืองได้กำหนดไว้

2) การถ่ายโอนสิทธิเพื่อการอนุรักษ์อาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ กำหนดให้สามารถถ่ายโอนพื้นที่ (ขาย) จากแปลงที่ดินที่เป็นที่ตั้งของโบราณสถานหรืออาคารที่มีคุณค่าตามประกาศของ กทม. ไปยังพื้นที่รับโอน (ซื้อ) ที่ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (พ.3-พ.8) ที่อยู่ภายในระยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน โดยกำหนดให้มีอัตราส่วนการโอนพื้นที่อาคารจากการเทียบราคาประเมินที่ดินที่ถ่ายโอน (ขาย) กับที่ดินที่รับโอน (ซื้อ) แต่พื้นที่รับโอนจะต้องมี FAR เพิ่มขึ้นไม่เกิน 20% จากตัวเลขที่ผังเมืองได้กำหนดไว้

และเมื่อวันที่ 6 มกราคม 2567 กทม.ได้มีการจัดการประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นและปรึกษาหารือกับประชาชน เกี่ยวกับการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ณ อาคารกีฬาเวสน์ 2 ศูนย์เยาวชนกรุงเทพมหานคร (สนามกีฬาไทย-ญี่ปุ่น) กรุงเทพมหานคร (กทม.) โดยการประชุมครั้งนี้มีผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องในการปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ มาอธิบายรายละเอียดในและด้านที่มีการปรับปรุงแก้ไข ก่อนที่จะเปิดให้ประชาชนได้ยืนขึ้นกล่าวแสดงความเห็นต่อคณะทำงาน โดยการแสดงความเห็นทั้งหมดจะถูกบันทึกและสรุปความเห็นทั้งหมดที่ได้รับ เพื่อสรุปผลในวันที่ 12 มกราคม 2567 เพื่อให้คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมือง กรมโยธาธิการและผังเมือง และคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดพิจารณาลงความเห็นตามลำดับ ก่อนเข้าสู่การปิดประกาศ 90 วัน ซึ่งจะเป็นอีกขั้นตอนที่ประชาชนจะได้มีส่วนร่วมในการยื่นร้องขอแก้ไขต่อไป

ซึ่งเหตุผลส่วนหนึ่ง ในการปรับปรุงผังเมือง กทม. ทางหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมองว่า เนื่องจากคาดการณ์ในปี พ.ศ.2580 ประชากรจะเพิ่มขึ้นเกือบ 2 แสนคน มีผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น 30% ของประชากรทั้งหมด รวมไปถึงด้านการท่องเที่ยว ที่คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่า การจราจรที่จำนวนรถสวนทางกับถนน ทำให้ กทม. มีความจำเป็นที่จะต้องพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ประกอบกับการพัฒนารถไฟฟ้า ที่เพิ่มขึ้น 22 เส้นทางในอนาคต

แต่ในวันดังกล่าวมีประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากผังเมือง ได้เสนอแนวคิดว่า ที่ดินเดิมของมารดาตนบริเวณแยกสุวินทวงศ์ ประชาอุทิศ ถูกกำหนดให้เป็นที่ดิน ก.1 (พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว) มา 56 ปี และฉบับปรับปรุงใหม่ยังคงเป็นสีเดิม อยากให้ปรับแก้ไขเป็นสีส้มที่อยู่อาศัย เพราะบริเวณนั้นไม่เหมาะที่จะทำเกษตรกรรมตามที่ผังเมืองกำหนด

ผังเมืองเอื้อประโยชน์นักลงทุนมากเกินไป

ขณะที่บุคคลบางกลุ่ม ระบุว่าผังเมืองที่ร่างขึ้นนี้ดูเป็นการเอื้อประโยชน์กับนายทุนมากเกินไป และยังให้เวลาในการแสดงความเห็นกับประชาชนน้อยเกินไป ทำให้ไม่สามารถแสดงความเห็นลงลึกในรายละเอียดได้ เช่น

–การขยายถนน ควรทำผังเมืองย่อย พื้นที่ถนนซอยย่อยจำนวนมาก ส่วนใหญ่กว้างเพียง 6 เมตร เช่น ซอยราชครูและซอยสายลม ย่านอารีย์ ที่มีแผนจะขนายถนนเพื่อรองรับคอนโดมเนียมที่สร้างขึ้น ซึ่งเป็นพื้นที่อาศัยหนาแน่น มองว่าควรจะหยุดได้แล้ว ลักษณะเช่นนี้เกิดขึ้นทั่วพื้นที่กรุงเทพมหานครที่มีการสร้างคอนโดฯขึ้นใหม่ ดังนั้นมองว่า กทม.จะต้องทำผังเมืองย่อย โดยต้องรับฟังเสียงประชาชน

-สร้างถนนทางลัดแทนการขยายถนนหลัก 

-ความเป็นเมืองซับน้ำของ กทม. หายไป มองว่าสีในผังเมืองที่เข้มขึ้นสะท้อนให้เห็นความหนาแน่นของพื้นที่โดยลืมคำนึกถึงลักษณะภูมิประเทศ ทั้งที่ กทม. ชั้นในควรจะถูกสงวนไว้ ไม่ควรสร้างอาคารเพิ่ม

“ผังเมืองใหม่ แต่แนวคิดเดิม : เน้นกระจุก ไม่กระจาย”

ขณะเดียวกันในเพจของสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร(สส.) พรรคการเมืองฝ่ายค้านรายหนึ่ง ได้ระบุว่า “ผังเมืองใหม่ แต่แนวคิดเดิม : เน้นกระจุก ไม่กระจาย” โดยมีการวิเคราะห์ร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับล่าสุด พร้อมชี้ให้เห็นปัญหาว่า ลักษณะการจัดทำผังเมืองกรุงเทพฯ มักเน้นการพัฒนาเข้าสู่ศูนย์กลางเมือง โดยใช้แนวรถไฟฟ้าเป็นหลักยึด ทำให้ความเจริญกระจุกตัวอยู่ที่ศูนย์กลางและตามแนวรถไฟฟ้า ไม่กระจายออกไปยังพื้นที่รอบนอก ต่างจากผังเมืองในประเทศที่เจริญแล้วซึ่งแบ่งพื้นที่ออกเป็นบล็อก (block) และกระจายการพัฒนาและความเจริญออกไปสู่บล็อกต่าง ๆ อย่างทั่วถึง

นอกจากนี้ พื้นที่รอบนอกทั้งฝั่งตะวันตกและตะวันออกของกรุงเทพฯ ยังถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่รับน้ำในฤดูน้ำหลาก โดยประชาชนไม่ได้รับการชดเชยจากรัฐแต่อย่างใด จึงยิ่งกดทับความเจริญและโอกาสในการพัฒนาเมืองมากขึ้นไปอีก จึงได้เกิดการตั้งคำถามใน 4 ประเด็น คือ

1) ทำไมจึงปล่อยให้โซนตะวันออกและตะวันตกของกรุงเทพฯ กลายเป็นพื้นที่รับน้ำในฤดูน้ำหลากมาหลายสิบปี

2) ทำไมจึงสร้างรถไฟฟ้าถึงแค่มีนบุรี แต่คนในฝั่งหนองจอก ลาดกระบัง กลับไม่มีรถไฟฟ้าเข้าถึง

3) หากหนองจอกถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่การเกษตร แล้วทำไมจึงมีโรงงานอุตสาหกรรมมาตั้งและปล่อยสารพิษได้

4) ทำไมจึงไม่มีการกระจายโรงเรียนและโรงพยาบาลมายังพื้นที่รอบนอก

นอกจากนี้ยังมีการกำหนดให้พื้นที่พาณิชยกรรมศูนย์กลางระดับรอง (Sub CBD) อยู่ในโซนพระราม 9 และจตุจักร ซึ่งหมายความว่าแหล่งงานก็จะโตอยู่แต่ในพื้นที่นี้ โดยไม่ได้ส่งเสริมให้พื้นที่ชานเมืองทั้งฝั่งตะวันออกและตะวันตกเติบโตมากขึ้น โดยหลักคิดเช่นนี้จะส่งผลให้ในอนาคต กรุงเทพฯ จะยิ่งเผชิญกับปัญหาความแออัดมากขึ้น ซึ่งเกิดจากความเจริญที่กระจุกตัวอยู่บริเวณศูนย์กลางเมือง ความเจริญเช่นนี้ไม่ใช่ความเจริญที่ยั่งยืน เพราะความเจริญที่แท้จริงคือความน่าอยู่ การกระจายสาธารณูปโภคไปสู่คนในเมืองอย่างมีประสิทธิภาพและทั่วถึง มีโรงเรียนที่ดี มีร้านอาหารที่ดี มีขนส่งมวลชนที่ดี มีพื้นที่สีเขียว เพื่อให้เกิดทั้งคุณภาพชีวิตและการจ้างงานที่ดีในพื้นที่ โดยไม่ต้องดึงคนเข้าไปในเมือง

 

กทม. ยัน ผังเมืองรวมไม่เอื้อประโยชน์นายทุน

โดยเมื่อวันที่ 9 มกราคม 2567 นายวิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ได้แถลงข่าวในเรื่องดังกล่าว โดยกล่าวว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปัจจุบันใช้มาตั้งแต่ปี 2556 ซึ่งโดยปกติจะมีการปรับการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน/การปรับผังเมืองใหม่ทุก 5 ปี ในการนี้ กรุงเทพมหานครโดยสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองได้ดำเนินโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ในปี พ.ศ. 2560 – 2562 เพื่อวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ สิ่งแวดล้อม และการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป ต่อมาในปี 2562 ได้มีพระราชบัญญัติการผังเมืองใหม่ ซึ่งกำหนดให้ผังเมืองรวมมีรายละเอียดเพิ่มเติมจาก 4 แผนผังเป็น 6 แผนผัง ประกอบด้วย

–แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่ได้จำแนกประเภท

-แผนผังแสดงที่โล่ง

-แผนผังแสดงโครงการการคมนาคมและการขนส่ง

-แผนผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และบริการสาธารณะ

-แผนผังแสดงแหล่งทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

-แผนผังแสดงผังน้ำ

จึงต้องมีการจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้มีองค์ประกอบครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนดไว้

สำหรับการวางและจัดทำผังเมืองรวมตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ประกอบด้วย 18 ขั้นตอน ดังนี้

1.กรุงเทพมหานครได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการผังเมืองให้ดำเนินการวางและจัดทำผังเมืองรวม

2.จัดเก็บรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลด้านกายภาพ เศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม

3.วางและจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

4.คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้ความเห็นต่อร่างผังเมืองรวม

5.ประชุมรับฟังความคิดเห็น การปรึกษาหารือ และการมีส่วนร่วมของประชาชน

6.ประมวลผลความคิดเห็นของประชาชนและนำมาปรับปรุงร่างผังเมืองรวม

7.คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้ความเห็นต่อร่างผังเมืองรวม

8.กรมโยธาธิการและผังเมืองให้ความเห็นต่อร่างผังเมืองรวม

9.คณะกรรมการผังเมืองจังหวัดให้ความเห็นชอบต่อร่างผังเมืองรวม

10.ปิดประกาศ 90 วัน และให้ผู้มีส่วนได้เสียสามารถยื่นคำร้องขอให้แก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดของผังเมืองรวม

11.รวบรวมคำร้อง และจัดทำความเห็นประกอบคำร้องของผู้มีส่วนได้เสีย

12.คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครพิจารณาคำร้องของผู้มีส่วนได้เสีย

13.คณะกรรมการผังเมืองจังหวัดพิจารณาคำร้องของผู้มีส่วนได้เสีย

14.กรมโยธาธิการและผังเมืองให้ความเห็นต่อการพิจารณาคำร้องของผู้มีส่วนได้เสีย

15.คณะกรรมการผังเมืองจังหวัดแจ้งผลการพิจารณาคำร้องให้ผู้ยื่นคำร้องทราบ

16.แก้ไขปรับปรุงร่างผังเมืองรวมตามมติคณะกรรมการผังเมืองจังหวัด

17.ออกข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครให้ใช้บังคับผังเมืองรวม

18.ประกาศข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครให้ใช้บังคับผังเมืองรวมในราชกิจจานุเบกษา

เนื่องจากเมืองมีการพัฒนา ฟื้นตัว และมีการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไป ประกอบกับนโยบายหลักที่อยากทำให้กรุงเทพมหานครเป็นเมืองที่น่าอยู่สำหรับทุกคน เมืองที่มีพื้นที่สีเขียวมากขึ้น เมืองที่ไม่มีสิ่งกีดขวางบนทางเท้า ฯลฯ การปรับผังเมืองจึงเป็นโอกาสอันดีที่จะนำสิ่งที่เราอยากให้มีบรรจุในผังเมืองใหม่ ซึ่งไม่ได้เป็นการเอื้อประโยชน์ให้แก่นายทุนกลุ่มใด หากมีการได้ประโยชน์เพิ่มขึ้นจากการปรับผังสีจะต้องแบ่งส่วนหนึ่งของพื้นที่ดังกล่าวมาเพื่อประโยชน์สาธารณะ

ขยายระยะเวลาการยื่นหนังสือได้ถึง 29 ก.พ.67

โดยขณะนี้กรุงเทพมหานครอยู่ระหว่างดำเนินการขั้นตอนที่ 5 คือได้มีการประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นและปรึกษาหารือกับประชาชนแล้ว 7 ครั้ง ประกอบด้วย

ครั้งที่ 1 กลุ่มกรุงเทพตะวันออก ณ ศาลาประชาคมเมืองมีนถิ่นทอง สำนักงานเขตมีนบุรี ในวันที่ 23 ธันวาคม 2566

ครั้งที่ 2 กลุ่มกรุงเทพกลาง ณ ห้องบางกอก ชั้น บี 2 อาคารไอราวัตพัฒนา ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร 2 ในวันที่ 23 ธันวาคม 2566

ครั้งที่ 3 กลุ่มกรุงธนใต้ ณ ห้องประชุมเอกชัย 1 ชั้น 2 สำนักงานเขตบางบอน ในวันที่ 23 ธันวาคม 2566

ครั้งที่ 4 กลุ่มกรุงเทพเหนือ ณ ห้องประชุมเบญจจินดา โรงเรียนวัดหลักสี่ ในวันที่ 24 ธันวาคม 2566

ครั้งที่ 5 กลุ่มกรุงธนเหนือ ณ ห้องประชุมชั้น 7 สำนักงานเขตบางพลัด ในวันที่ 24 ธันวาคม 2566

ครั้งที่ 6 กลุ่มกรุงเทพใต้ ณ ห้องประชุมชั้น 7 สำนักงานเขตคลองเตย ในวันที่ 24 ธันวาคม 2566

ครั้งที่ 7 กรุงเทพมหานคร (50 เขต) ณ อาคารกีฬาเวสน์ 2 ศูนย์เยาวชนกรุงเทพมหานคร (ไทย-ญี่ปุ่น) เขตดินแดง ในวันที่ 6 มกราคม 2567

พร้อมเปิดให้ผู้มีส่วนได้เสียยื่นหนังสือแสดงความคิดเห็นเพื่อให้มีผลเกี่ยวกับสิทธิในการยื่นคำร้องขอให้แก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามมาตรา 30 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 โดยขยายระยะเวลาการยื่นหนังสือได้ตั้งแต่วันที่ 23 ธันวาคม 2566 ถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567 (เดิมสามารถยื่นได้จนถึงวันที่ 22 มกราคม 2567)

ในส่วนของช่องทางการแสดงความคิดเห็น ได้แก่ ยื่นเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยตนเองต่อเจ้าหน้าที่สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง หรือส่งทางไปรษณีย์ไปยังที่อยู่ สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง 45 ถนนมิตรไมตรี แขวงดินแดง เขตดินแดง กรุงเทพฯ 10400 ยื่นทางเว็บไซต์ของสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานครhttps://webportal.bangkok.go.th/cpud ยื่นทางเว็บไซต์โครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร https://plan4bangkok.com

ขอร้องอย่าสร้างวาทกรรมเพิ่มความแตกแยก

และในวันนี้( 10 มกราคม 2567)นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร(กทม.) ได้ชี้แจงกรณีการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) และการขยายระยะเวลารับฟังความคิดเห็น ณ อาคารไอราวัตพัฒนา ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร(ดินแดง)ว่า ในเรื่องของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้มีการพูดถึงกันมาโดยตลอด ถือว่าเป็นเรื่องสำคัญ แต่ก็เป็นเรื่องยากที่มีความละเอียดอ่อน และใช้เรื่องเทคนิคการร่างผังเมืองฯต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญ ดังนั้นประเด็นที่ว่าผังเมืองรวมฯเอื้อนายทุนนั้น ขอร้องว่าใช้คำเช่นนี้เลย เพราะเป็นการสร้างวาทกรรม ที่ทำให้เกิดความแตกแยก ซึ่งควรคุยกันด้วยเหตุผล ซึ่งทางกทม.ก็พร้อมที่จะรับฟังเหตุผลทุกอย่าง ผังเมืองที่ใช้ในปัจจุบันนั้น ใช้กันมานานอย่างต่อเนื่องแล้ว และที่เห็นหย่อมผังสีแดงในบางพื้นที่นั้น ไม่ได้เกิดขึ้นในครั้งนี้ มีการพัฒนาและเพิ่มเติมเข้าไป ซึ่งนักวางผังเมืองต้องมีการอธิบายให้ประชาชนเข้าใจถึงการเปลี่ยนสีเพิ่มขึ้น

“เพราะฉะนั้นขอร้องว่าเป็นการทำเพื่อเอื้อนายทุน ซึ่งความจริงแล้วคนที่มีบุญคุณกับเราคือประชาชน เพราะประชาชนเลือกเรามา จึงอยากเห็นคุณภาพประชาชนที่ดีขึ้น ดังนั้นจึงบอกว่าผังเมืองรวมฯเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน ซึ่งดูจุดเดียวไม่ได้สะท้อนทั้งเมือง การแก้ผังเมืองสีแดงจุดเดียวไม่ได้ทำให้ชีวิตคนในกรุงเทพฯดีขึ้น เพราะฉะนั้นต้องดูในภาพรวมด้วย”

ดังนั้นนโยบายที่ให้ไป คืออยากให้ที่อยู่อาศัยหรือที่ทำงาน ของประชาชนอยู่ใกล้กันมากขึ้น ก็เห็นมีพื้นที่สีแดงบริเวณหนองจอก มีนบุรี ก็หวังว่าจะมีการทำออฟฟิศที่ใกล้บ้าน หรือเพิ่มโซนสีส้มแถวย่านประดิษฐ์มนูธรรม เพื่อให้ประชาชนอยู่ใกล้แหล่งทำงานได้มากขึ้น ไม่ต้องไปอยู่แถววงแหวน ซึ่งทุกอย่างอยู่ในหลักทฤษฎี จึงอยากให้ฟังกันด้วยเหตุผล แต่ถ้าเร่ิมว่า เป็นการเอื้อนายทุน มีผลประโยชน์เกี่ยวข้อง มองว่าจะทำให้เกิดควาเกลียดชังและความขัดแยัง ซึ่งกทม.ก็ยินดีที่เลื่อนขยายระยะเวลาการรับฟังไปถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567

ทางกทม.พยายามที่จะเพิ่มเติมช่องทาง ซึ่งเป็นเรื่องที่สำคัญ เพราะพ.ร.บ.นี้มีกระบวนการที่ยาวมาก และสภาใหญ่เป็นผู้ออก ซึ่งขั้นตอนปัจจุบันอยู่ในช่วงขั้นตอนที่ 4-5 เท่านั้นเอง โดยยังอีกยาวไกล และผังบางตำแหน่งอาจจะมีการเข้าใจผิดกัน เช่น เรื่องการเตรียมเขตทางเพิ่มขึ้น ซึ่งจะทำให้การพัฒนาโครงการดำเนินการได้ยากขึ้นด้วย ก็ต้องมีระยะเว้นมากขึ้น ทำให้เมืองดูโล่งมากขึ้น ซึ่งเป็นการดูเคสจากต่างประเทศที่เมืองจะมีระยะเว้นมากขึ้น ใครจะสร้างอาคารก็จะต้องเว้นระยะถอยร่อนจากถนนที่มีอยู่ ซึ่งต้องมีการชี้แจงให้เข้าใจ

“ผังเมืองรวมฯนี้ก็ยังมีปัญหาอีกมาก และเป็นเรื่องยาก ต้องฟังหลายๆด้าน ซึ่งไม่ใช่เราทำเองทั้งหมด แต่เป็นการทำต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2542 และต้องทำให้เหมาะสมกับสภาพปัจจุบันมากขึ้น หากไม่ถูกใจก็มีเหตุผลที่ชี้แจงมาได้ เราก็พร้อมที่จะรับฟัง”

แนวโน้มว่า การจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จะยังต้องเผชิญปัญหาอีกมาก ซึ่งคงต้องจับตาดูว่าสุดท้ายแล้วจะสมใจทุกฝ่ายหรือไม่ และจะสามารถประกาศใช้ได้ทันในปี 2568 จริงหรือไม่