บิ๊กเสนาฯเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯปี64ลดลง 35% จากพิษโควิด-19 แนะผู้บริโภคฉวยจังหวะช้อปของถูก-ดอกเบี้ยต่ำ ตัดสินใจเลือกซื้อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จมากกว่า เชื่อจะไม่เห็นปรากฏการณ์ “Down Payment” อีกต่อไป แนะปรับขนาดโครงการเล็กลง เพิ่มเซกเมนต์อื่นทดแทน รุกผุดแนวราบต่อเนื่อง ด้านแอสเซทไวส์ฯช่วงกำลังซื้อถดถอย ต้องวิเคราะห์ลูกค้าให้ถูกต้อง ทำการตลาดให้แม่นยำ พัฒนาโครงการที่มีจุดขาย ตามความต้องการดีมานด์ และสร้างความเชื่อมั่นให้กับสถาบันการเงิน อนาคตมีโอกาสในการชำระเงินด้วยรูปแบบ Digital Money

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์  กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยในหัวข้อ “ทางรอดธุรกิจที่อยู่อาศัย ภายใต้สถานการณ์โควิด-19”ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯและทิศทางปี 2564 นั้น ยอดขายที่อยู่อาศัยจะปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากผลกระทบของโควิด-19 ทำให้ภาพรวมตลาดลดลงไป 35% โดยคอนโดฯติดลบมากที่สุด คือ -47%  ,ทาวน์เฮาส์ -28% และบ้านเดี่ยว ติดลบน้อยที่สุด คือ -4% แต่มองว่าที่อยู่อาศัยยังเป็นปัจจัยสี่ และสภาวะตลาดเช่นนี้เหมาะกับการซื้อที่อยู่อาศัยที่สุด เพราะผู้ประกอบการมีการจัดโปรโมชั่นมากมาย อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่ต่ำมาก และด้วยเกณฑ์ของสถาบันการเงินที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ดีมานด์บางคนหันไปซื้อสินค้าในราคาที่ถูกลง

“โครงการที่เปิดใหม่ปรับตัวลดลงมาก โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์และคอนโดฯที่ปรับตัวลดลงต่อเนื่อง มาตั้งแต่ไตรมาส4/2563 มาอยู่ใกล้จุดต่ำสุดในรอบ 5 ปี และเริ่มฟื้นตัวได้เล็กน้อยในช่วงปีที่ผ่านมา ก่อนเริ่มปรับตัวลดลงอีกครั้งหลังจากการระบาดระลอกใหม่ โดยหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ล่าสุดในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2564 ปรับตัวลดลงมาก จากผลของการระบาดระลอกใหม่ ที่ส่งผลให้มีการเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไป ทำให้มีการเปิดตัวลดลง 45% ”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวต่อไปว่า แม้ว่าผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดโครงการไปค่อนข้างมากแล้ว แต่อุปสงค์ที่ยังไม่ฟื้นตัวส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ตลาดปัจจุบันเป็นของผู้ซื้ออย่างชัดเจน เพราะต้องการเห็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และมีโอกาสตัดสินใจซื้อได้ดีกว่า เพราะมีโครงการให้เลือกซื้อเป็นจำนวนมาก และคงไม่เห็นปรากฏการณ์ “Down Payment” อีกต่อไป

แต่ในส่วนของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และตลาดเอ็ม เอ ไอ ก็ต้องมีการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างรายได้และอัตราการเติบโตของบริษัท ในส่วนของเสนาฯ มองว่าควรพัฒนาโครงการในแต่ละทำเลให้น้อยลง  และปรับลดขนาดโครงการที่เล็กลง  แต่อาจเพิ่มโครงการในเซกเมนต์อื่นมาทดแทน เช่น คอนโดฯบีโอไอ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์ดีมานด์ที่มีรายได้น้อย ซึ่งพบว่าในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล อัตราการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ยังมีช่องว่างในการทำตลาดได้ แม้จะมีวิกฤติแต่ก็มีโอกาสใหม่ๆเกิดขึ้นมาตลอด

สำหรับเทคนิคการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้นั้น เซกเมนต์ระดับล่างๆ จะลำบากในการเคลื่อนไหวเกี่ยวกับรายได้  ยิ่งในภาวะที่หนี้ครัวเรือนสูง จะทำให้ขอสินเชื่อได้ยาก เพราะเป็นปัญหาระดับชาติ ดังนั้นสิ่งที่ทำได้ คือ มองเห็นตลาด แม้ว่าจะเป็นเซกเมนต์ที่อาจจะมีตัวเลขถูกปฎิเสธสินเชื่อสูงกว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน ก็คงไม่ผิด แต่คิดว่าตลาดมีคนซื้อ  เจาะกลุ่มลูกค้าที่ยังอยู่ในช่วงของการสร้างฐานะ ไม่มีการก่อหนี้เป็นจำนวนมาก และสิ่งที่เสนาฯทำมาตลอดคือช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสในการกู้สินเชื่อได้ เพราะเรทแต่ละสถาบันการเงินจะแตกต่างกัน

ด้านที่ดินที่ซื้อมาแล้ว มองว่าควรรีบพัฒนาให้เร็วที่สุด และที่เห็นชัดเจนขณะนี้คือ สงครามราคา หากไม่สามารถควบคุมต้นทุนได้ ก็จะอยู่ยาก แต่หากจะเล่นสงครามราคาก็ต้องให้ดีมานด์เห็นตัวตนของบริษัทฯว่ามีจุดเด่นอย่างไร ส่วนข้อมูลในการพัฒนาโครงการ จะดูจากแนวทางการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐว่าไปทิศทางใด และดูข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯประกอบด้วย  เพื่อศึกษาว่าแต่ละเซกเมนต์ดีมานด์ ซัพพลายเป็นอย่างไร

ส่วนตลาดคอนโดฯมือสอง แม้จะเข้ามาแข่งขันกับคอนโดฯมือหนึ่ง แต่หากอยู่ในทำเลที่ดี ก็ได้รับการตอบรับดี ซึ่งมองว่าตลาดมือสองยัง Imperial กว่าตลาดมือหนึ่ง และค่าใช้จ่ายในการเดินทางจะเป็นตัวแปรในการเลือกที่อยู่อาศัยเช่นกัน

“แม้ว่าสถานการณ์ตลาดคอนโดฯในปัจจุบันจะเหมือนฝืดตลาด ส่วนแนวราบยังพอไปได้ แต่แนวทางการพัฒนาโครงการของเสนาฯจะไม่ได้เน้นการพัฒนาโครงการประเภทไหนอย่างชัดเจน แต่จะเน้นที่อยู่อาศัยในแต่ละเซกเมนต์ที่มีดีมานด์มากกว่า โดยเฉพาะโครงการแนวราบมองว่าอยากฝึกการพัฒนาที่มากขึ้น” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด(มหาชน) หรือ ASW กล่าวว่า ในช่วงวิกฤติโควิด-19 ทำให้มีเวลาสำรวจว่ามีจุดอ่อน จุดแข็งอย่างไร เพื่อนำมาปรับกลยุทธ์และสร้างความมั่นคงให้กับธุรกิจ ทั้งในเรื่องความพร้อมของทีมงาน,การบริหารการเงิน โดยเฉพาะการจัดการเงินสด,ความน่าเชื่อถือที่ได้จากลูกค้า,ความเชื่อมั่นของคู่ค้า และการจัดการ-การบริหารงานที่เป็นระบบ โปร่งใส ตรวจสอบได้

สำหรับกลยุทธ์การบริหารโอกาส ความเสี่ยง ในช่วงวิกฤติภายใต้กำลังซื้อที่ถดถอย ต้องวิเคราะห์ลูกค้าให้ถูกต้อง-ทำการตลาดให้แม่นยำ,ค้นหาความต้องการของลูกค้าและสนองตอบอย่างเต็มที่,พิจารณาจังหวะที่เหมาะสม โดยเตรียมความพร้อมตลอดเวลา,ทำงาน แก้ปัญหาร่วมกับคู่ค้าอย่างใกล้ชิด และสร้างความเชื่อมั่นให้กับสถาบันการเงิน

ด้าน Best Choice ในการพัฒนาจะเน้นทำเลที่มีศักยภาพ มีดีมานด์ ,พื้นที่ส่วนกลางพิเศษและดูแลเป็นอย่างดี,ฟังก์ชั่นที่ออกแบบมาอย่างลงตัว และแพ็กเกจราคาที่เหมาะสม ซึ่งแต่ละโครงการที่พัฒนาจะมีจุดขายที่ชัดเจน โดยบริษัทฯมีการสร้างโอกาสในการขายสินค้าให้กับกลุ่ม New Gen เพราะลูกค้ากลุ่มดังกล่าวจะมีความเป็นตัวเองสูง ต้องการความพิเศษ มีสไตล์ของตนเอง ต้องการพื้นที่ของตัวเองในการใช้ชีวิต มีความต้องการที่อยู่อาศัยขนาดเล็กลง ตามสภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวลง และอนาคตมีโอกาสในการชำระเงินด้วยรูปแบบใหม่ คือ Digital Money

“การจะผ่านวิกฤติไปได้นั้นต้องให้กำลังใจตนเอง และทีมงาน  หากรัฐบาลช่วยกระตุ้นให้มีการซื้อขายก็จะช่วยเศรษฐกิจโดยรวมได้ โควิด-19กำลังจะผ่านไป รถไฟฟ้ามีเพิ่มขึ้นหลายสาย ทำให้มีทำเลเพิ่มขึ้น การเดินทางก็สะดวกสบายมากยิ่งขึ้น”นายกรมเชษฐ์ กล่าว

สำหรับตลาดคอนโดฯมือสอง นั้นมองว่ามีหลายองค์ประกอบในการตัดสินใจ หากมีคุณภาพดี ทำเลดี ก็อาจจะเป็นตัวเลือกที่ดี แต่ก็ไม่สามารถเทียบกับคอนโดฯมือหนึ่งในเรื่องของการดีไซน์ที่มีความทันสมัย และโดดเด่นกว่าได้  อีกทั้งมองว่าการการขยายตัวของเมืองด้วยการสร้างรถไฟฟ้าสายสีต่างๆทำให้คอนโดฯสามารถกระจายได้ไปมาก ส่งผลให้เมืองน่าอยู่มากขึ้น ในภาวะที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น  ส่วนแนวทางการพัฒนาโครงการของบริษัทฯก็จะไม่เน้นชัดเจนว่าจะพัฒนาโครงการแนวราบหรือคอนโดฯ แต่จะพัฒนาโครงการตามดีมานด์มากกว่า